對房地產市場復甦須具備耐性

　　內地房地產市場復甦趨勢正面，不過近期速度看似有所回落，回歸現實，房地產表現主要基於供求的平衡。然而，內地未來剛性和改善性購房需求仍將保持一定的水平，目前房地產正在底部往上復甦的階段，當中可從住宅銷售、個人按揭貸款等先行指標進行驗證。不過，復甦力度不大，從銷售轉導至投資端的速度偏慢，故此這一輪房地？復甦或將持續一段較長的時間。

（CNS）

　　參考內地房地產的供需數據，目前住宅去庫存速度較快，但商業地產庫存卻偏大。在結構上，內地一線城市住宅供求健康，銷售需求較強。非一線城市的供求失衡，庫存出清周期較長。未來城市分化的表現或將延續，估計以業務布局重點覆蓋核心一線及二線城市的央國企和經營穩健的優質民企較為受益。至於內地辦公樓以及營業用房，供求失衡情況或仍較為嚴重。

　　內房在4月份的資金壓力有所緩解，但不能忽視債務風險。目前，內地房地產銷售明顯好轉，訂金及預收款、個人按揭貸款增長速度正由負轉正，內房的債務風險正在降低。至於債務到期情況，預計今年第三季度將出現債務高峰，到了第四季度債務壓力明顯回落。因目前仍有部分房企出現債務展期或違約現象，短期內需要注意若干保交樓壓力較大的內房之債務風險。

　　針對內地市場，潛在剛性及改善性購房需求並不低。至於未來潛在購房需求，大約可分為三類：首先、在城市化進程背景下，新增城市人口的剛性購房需求。其次、在城市人均居住面積提升下，對應之改善性購房的需求。最後、因應棚戶區改造，亦存在對應的住房更新需求。

　　目前，在保交樓政策支持下，預計竣工面積將保持較佳的回升趨勢，施工面積相對穩定，對建築建材、下游家電等需求的帶動有望回穩。從趨勢上，內房目前正處於底部上升初期，這一輪的復甦周期或持續較長，速度則較為緩慢。另外，銷售回暖是新開工和投資向上的重要訊號。今年以來銷售端回暖明顯，居民購房意願有所修復，居民新增中長期貸款、個人按揭貸款、商品住宅銷售面積三者增速均已踏過穀底徐徐回升。

　　不過，目前房地產工程竣工面積存在一定的缺口，居民對期房交付不確定性的擔憂仍在，未來銷售端改善向投資端傳導的速度可能偏慢。因保交樓仍在發力，施工面積增長速度估計將維持基本平穩，最終竣工面積增長速度將明顯抬升。從產業傳導上，在房地產工程竣工後，將明顯拉動家居家電、裝修裝飾等行業的表現。

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