一直以來我也認為：「最影響樓市的因素其實是貨幣！」當中包括匯價和資金流，有關因素到了今日已日益受到認同及了解，本文我想進一步分享，我認為影響樓市的第二大因素 ——政策和政治！

 

　　雖然任何香港本地的因素不可能如貨幣因素般強大到去影響樓市，但是，面對資金泛濫引起的樓價升災（樓價上升引起的貧富懸殊和社會撕裂，當然是存在災難一面），香港政府用甚麼方案去救災和香港政治氣候是否支持政府去救災，同樣深層次影響到香港的樓價升勢甚至福祉。

 

　　2009年金融海嘯後香港面對的是一個環球量化貨幣潮，以最基本的經濟邏輯判斷，量化貨幣的後果就是資產價格上升！在「錢多貨少」的情形下，以M3（泛指香港總存款量）來做記錄，香港貨幣供應截稿時是13.53萬億，是97年的4.6倍，是07年次按危機時的2.3倍，09年的兩倍！以基本市場邏輯判斷，要有同等比例的住宅供應增加，樓價才不會上升！如何可有如此大的供應？增加供應有兩個方向，一是從二手市場進行「供應管理」，令放盤量增加，並將需求疏導到合適的板塊，另一方向就是直接開拓新土地，也即是說，由那時開始，香港就應該進行一場造地運動才對！

 

　　我們要救災，救一場樓市升災！

 

　　但是，我們（包括政府和市民）去救這場災的成績卻很糟，早於2002年，香港人已活在八萬五陰影下，將造地妖魔化！於是在當年容許「識時務」的曾蔭權特首應民意盡量「少做少錯」！在任期內幾乎停頓造地，成為民望最高的特首，希望香港人記得，當年的特首荒廢造地，你自己也在台下鼓掌的。反觀肯造地的董先生卻遭遇千夫所指，八萬五政策被妖魔化，而且成為了美國當年回收資金製造亞洲金融風暴災難的代罪羔羊！

 

　　當我們面對09年開始的升災時，我們根本趕不及造地，政府只有2010年開始推出樓市辣招來偷時間（BUY TIME）！從此凍結甚至可以說是封鎖絕大部分的購買力！可是，時不與我，天時地利人和都對我們不利，除了失去「地利」欠缺已開發的熟地外，天時方面，各國的量化貨幣潮日益嚴重影響深遠，到了今日仍然是沒有結束的跡象。

 

　　對！我們面對一場仍未見到結束機會的量化貨幣災難，在人和方面，政府處境更差，過去幾年，樓市辣招一面抑壓購買力，但另外有一班人卻阻止政府造地！反對造地者，無論出發點怎樣，是政治上應民意而不去開發土地也好、還是發展商待價而沽的囤地也好，或是捍衛環保神聖地不去造地也好，結果我們是有地卻無去開發，我們就像中了魔咒一樣，面對升災不斷失救。

 

　　無論是政治理念還是理想也好，另一前特首梁振英的確想力挽狂瀾，只是時不與兮，香港人竟反對造地！避免不到資金水淹香江！資金流入不能及時提供供應，包括二手供應和令人相信的期票（令人信服認同足夠的未來供應量）。

 

　　到了林鄭的新特首年代，樓價升災日益嚴重，政府進一步巧婦難為無米炊，於是推行公私營房屋分家政策，在樓價日益向上不可擋的同時，保住公營房屋供應，另外以「白居二」、「綠置居」恒常化重整置業階梯，是德政，我十分欣賞。

 

　　既然資金洪水即將淹沒平原，公私營房屋分家有如退守上山腰較高地再設防堤，這是面對現實，只是，仍有不少人天真在平原等水退，政府有責任說清楚！

 

　　到撰寫本文時林鄭的言論也極負責任，包括「80萬公屋論」其實也相當坦白讓市民了解到真實的數據及現實！我認為80萬公屋絕非封頂概念，只是合乎現實的比例，還未達到的理性數目為何會觸動人心引來一些人問罪？因為不少群眾已經脫離和扭曲了現實！把公屋當成為可享用一世的居庭，甚至可世襲的私產。

 

　　筆者是香港徙置區的第一代嬰兒，目睹徙置區步入廉租屋再進化成為今天的公屋！十分清楚公屋的本質只是社會的安全網，是「長期的過渡房屋」，當居民收入及資產超過規定的時候，自然就應離開！公屋本來就是資助房屋中為市民製造安居的循環再用系統，最終目的是市民置業，林鄭特首只是將被模糊了的概念撥亂反正而已！

 

　　老實說話不好聽，特首的坦白有人不喜歡聽，但民意如何也好，房產市場並不會聽民意，只會效忠市場因素，耽誤造地或花氣力在其他爭拗上，只會令未來年輕人吃苦更多！而打擊拯救樓市的旗手也是對事情一種傷害！無知的政客及其可憐的支持者，竟不知道阻撓政府造地其實是對自己甚至下一代來說有如自掘墳墓！

 

　　立法會拉布是除了M3以外最佳的樓市指標！拉布猖獗象徴了香港政府搶救樓市升災的能力被癱瘓，相信不少發展商及有資産者心中也多謝拉布的議員及反造地者！不斷失救令樓價易升難跌，但事情的前因偏偏是香港人自己的選擇，包括：反造地、不買樓和自己選的議員。

 

　　要救升災，如果香港人齊心的話其實並不困難，我們有大量土地，欠的只是開發的共識，只要反造地者放政府一馬即是給香港人一條生路，只要脫離鬥爭取得共識，有了足夠的底氣就可宣布重啟八萬五政策，為社會製造有說服力的預期效果，樓價可在一年下來得到放緩甚至適度下調！老汪願意第一個出來唱淡！

 

　　但如果香港人仍繼續阻撓政府造地的話，我們只得接受樓價繼續上升！我們更加不應阻止用家上車及換樓了，這樣是不公義的，林鄭回復置業階梯也是較公平和勇敢的！而我介小商人代理商可以做的，則只有鼓勵有能力的人在樓價還未升至他們負擔不起前，趕快上車啊！

 

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

【你點睇】港鐵失倫敦伊利沙伯線專營權，你認為「國際化」遇挫的港鐵應否將重心轉移回本地？► 立即投票