常言道「對症下藥」，今天香港的房屋問題固然是個全民受害的重症，不過一旦政府及社會錯誤理解問題，斷錯症便會落錯藥，甚至帶來副作用。

　　一如過去10年，面對樓市上升，政府連續推出多輪需求管理措施（辣招）似乎不認為這是剛性用家需求帶來的後果，期望透過遏抑短期炒賣、外地買家等需求，樓價自會調整，以解房屋困境。筆者認為，我房屋市場的確存在剛性需求，解決方法則只有大幅增加供應！

　　傳統經濟學推測當一個城市人口年輕、收入增長最快時，物業需求最高。但實況恐非如此。舉例25年前，一對40歲夫婦和一對10歲的兒女居於太古城一個1,000呎的單位；到今天樓已供完，兒女亦已過而立之年，想搬出獨居。年屆退休的夫婦，可把太古城的大單位沽出，到元朗購入500呎兩房單位自住，並同時幫子女二人，每人全費買一間位於市區的250呎開放式新盤。

人口結構變化 換樓需求大增

　　此來，住宅的總呎數不變（仍是1,000呎），但卻由1個單位，變成對3個單位的需求。上述1換3的過程完全不牽涉額外按揭，是完全資本（equity）的交易。元朗樓價較港島低，夫婦二人還可能因此騰出可觀的現金支持退休生活。這亦某程度解釋，何以金管局把按揭成數一壓再壓，到今天新造按揭平均成數只有50％，樓價還是上升。物業市場分析必須與時並進，考慮人口結構變化。二戰後香港經歷嬰兒潮，每個家庭平均生育6名小孩。但兒女眾多，即使父母薄有資產，當年的首期亦低至1成，但積蓄資助了二哥置業，三妹的大學學費便隨時泡湯！今天，一孩家庭是主流。而1946至1964年間出生（即今天53至71歲）的嬰兒潮男性有約90萬，假設三分之一有子女且有能力、並樂意資助首期，便是30萬個單位的切實需求。平均攤分15年，便等於每年新增2萬個有充足購買力的需求，比政府的私樓供應目標每年1.8萬伙還多（圖1）！

受惠環球量寬 財富急促增值

　　又例如，1980年代末，政局因素引發長達10年的移民潮，期間超過50萬港人移民離港。成功移民的都屬經濟條件較佳者。讀者們不妨回想，當年移民的親朋戚友，有否沽出香港的物業，並在海外（如英國、加拿大、澳洲）置業？

　　當年移民的港人，其海外物業同樣大幅受惠於環球央行近年的寬鬆貨幣政策，樓價隨時比香港升得更急、更高！若他們或其子女最終回流香港定居，那只要把海外物業沽出，要資助子女首期不是難事。同樣，過去幾十年間，若港人選擇投資大灣區其他城市，其增值幅度亦肯定不比香港遜色！

　　筆者想指出，樓市的需求千真萬確，是剛性用家需求。首先，過去5年，年薪90萬以上的納稅人增加了7萬名。若這批新增的高薪打工仔每人買1個單位，期內落成共5.5萬伙私樓便一掃而空，還剩下1.5萬人要在二手市場繼續努力。我們很難期望這麼多高薪一族，都沒置業或換樓的需求。

　　同時，持貨不足3年的住宅成交，自2010年起急跌，2016年僅523宗，佔總成交2％，證明炒賣已絕跡（圖2）。因此，港人和政府都必須「上心」，正視客觀現實，不要期望外圍因素可自動解決房屋問題！應付剛性需求只有一個辦法，就是剛性供應，即急切造地、加快建屋！

大刀闊斧處理 紓緩貧富不均

　　若我們再不大刀闊斧處理，目前的市場生態只會加劇資產分布不均︰今天新盤動輒索價900萬元，在5成按揭要求下，以年利率2％、供款30年計，假設有父母資助的人湊夠450萬元首期，只要月入約4萬元（若夫婦合計即每人2萬元）便可通過加息3厘的壓力測試；相反，即使你年薪百萬（即每月約8萬元），還刻苦儲下180萬元，本來在金管局收緊按揭要求前，剛好夠付2成首期，可靠按揭保險「上車」，而你的收入亦足夠支持720萬元（8成）的按揭供款。但今天，缺乏父母資助的那位很可能要在敗興而歸了。

　　上述的例子中，兩者相差3成首期，即270萬元的儲蓄，這等於較高薪但沒父母資助那位供樓14年的本金總和！筆者在本欄中多次提到「Is this Right？」就是這意思︰因家庭背景不一樣，原來可等於14年辛勤努力！父母資助一下子把置業的「起跑線」移前14年，這公平嗎？

　　筆者曾指，即使25歲便年薪百萬，若單靠自己要儲蓄25年才能買600萬元的單位，而供完樓已年屆80。上述例子更說明，不論如何努力工作儲蓄，都難以跑贏有父母資助的人。永遠看不見終點置業夢，怎不叫一整代的年輕人沮喪？

考慮現成方案 提速增加供應

　　展望未來，香港對土地和物業的剛性需求勢有增無減。為能迎好而上，把握機遇，我們只有一條路可走︰為港人急切製造剛性供應！我們應考慮所有能較快見效的方案，特別是現成土地，例如郊野公園邊陲、私人發展商的土地庫等。

　　近日有機構提出用貨櫃建過渡房屋的建議。社會上有指，這令人想起60年前簡陋的鐵皮木屋，代表房屋問題大倒退。筆者認為，計劃「幫得一個得一個」總比甚麼不做要好；同時也反映港人的關愛之心，不希望見到「72家房客」在今天「加慘版」重演。因此更應全民支持土地發展，否則今天居於劏房的20萬人，數目隨時在未來幾年倍增；租金升幅亦會刺激通脹，直接打擊700萬港人，尤其退休長者！這顯然是禍延三代的重大危機！

　　中秋節將近，港人都習慣幾個家庭一起吃飯。筆者盼望社會能夠「上心」理性思考，支持開發土地，日後不會再有港人因買不到樓而移民，讓未來的中秋佳節，家家戶戶都能夠人月兩團圓！