上次提到，房協最近推出了一個人稱「富貴長者屋」的長者房屋項目雋悅。這類房屋只租不賣，供60歲或以上人士申請。只要一筆過付清租住權費（也可以分期，但最長只可分10年），就可以終身入住，不虞業主加租或迫遷，令退休人士在居住問題上再無後顧之憂，而且，該屋苑設施還特別照顧長者需要，住客會所又附設中西醫診所，整個環境都是「長者友善」的。

　　我也親自參觀過雋悅的示範單位，感覺也十分良好，如果我到了60歲，我也不排除會去申請。不過，由於該項目沒有任何資助，加上位處北角鬧市，故租住權費絕不便宜（租住權費會按年齡遞減的，60歲的最貴，80歲之後劃一）。如果申請人80歲，申請低層開放式單位，最便宜的選擇是185萬。

　　如果以中位數計，當中大部分單位都要400-500萬才可以入住（實用面積約400-500呎）。如果是高層，實用面積700呎左右的單位，租住權費更高達700-800萬，最貴的少部分單位，更要上千萬的租住權費。

　　如果用股票的述語來形容，這隻「新股」的「認購」反應很慘淡，不但沒有超額，而且只有僅僅過半數的「認購」，因為該項目總共有588個單位，最後只接獲3xx個「認購」。我的新西蘭同學告訴我，在當地，這類長者房屋的需求很大，每次有新項目推出都是很搶手的。

　　按道理，香港已經是相對富裕的社會，始終會有一部分人士會追求高質素的退休生活，但原來，這一部分人士只得300多人左右，我也有點始料不及。但我相信，最大問題應該是「定價」。現時房協推出這個項目，適值樓價是歷史高位的時候，所以，大家想住平樓，真的不用妄想！

　　這個項目的租住權費有一項安排，那就是，如果兩年之內退出，房協會退還八成租住權費。換句話說，一個實用面積500呎的單位，平均的租住權費是500萬，如果住兩年可退八成，即400萬，即是兩年的租金是100萬。

　　我去北角附近的物業代理查詢過，現時附近相類似的單位，實用呎租大約40-50元，一個500呎的單位，月租就是2-2.5萬元，兩年的租金總和大約48-60萬。如果租兩年雋悅要100萬的話，月呎租是4.16萬元，足足比租私人樓貴一倍左右。

　　我同意，雋悅是新樓，同區的私人樓，最年輕的港運城也有十多年樓，似乎這一點要給雋悅一點優勢，但不要忘記，租雋悅是要付管理費的，現在管理費大約4元一呎，即是每月還有約2,000元的開支，但租私人樓，現時管理費絕大部分都是由業主支付的，這一點就算打和吧！

　　因此，我認為，這次雋悅的認購反應欠佳，最大問題應該是「租金」太貴！關於雋悅的其他話題，下次再續。

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