任何一個政府官員，都不會做一件事去傷害自己的民望。在這個民怨沸騰的時候，提出填海，還要填1700公頃，肯定是「政治自殺」。為甚麼林鄭政府提出一個超級大嶼的惹火計劃呢？

　

　　直接地說，面對房屋問題，政府根本是束手無策。

　

　　香港的房屋供應，許多時會以為增加了土地供應，便解決了房屋不足的問題了。

　

　　其實，香港的房屋供應問題，分開兩個層面：

　

　　第一是土地的需求和供應；

　

　　第二是房屋的需求和供應。

　

　　土地的需求，包括公私型房屋的發展，還有商業和公共服務。

　

　　開發土地的責任在政府，但開發了的土地卻未必全部興建房屋，政府還要兼顧公共建設，如道路、排污、學校和醫院，還有商業需求如酒店和商廈等。

　

　　此外新界有不少農地，他們屬於原居民或一些早已把土地賣給幾大地產發展商。對，他們可以透過補地價向政府申請更改土地用途，興建房屋。但現實是他們買回來時成本太低，即使閒置也沒所謂；而且他們有他們的商業考慮，甚麼時候發展哪裏，分多少期發展，他們自由盤算，他們才不管市民有沒有屋住。

　

　　理論上香港政府還有很多官地，但這些官地是否適合建屋，是不容忽視的。很多人仍在說香港有1200公頃棕地，可以作為發展；但已多次提到，即使政府要收回這1200公頃棕地時，政府除賠償業主和在土地上作業者外，還一定要提供相同的1200公頃，給原先從事不同作業的人可以繼續相關作業。

　　

　　這可從東北發展計劃看，不少人說他在那裏有耕田種菜，政府雖然可以收回土地，但是政府除補償以外，亦要在新界其他提供相若農地予他們復興耕。

　

　　所以，不要以為發展棕地是不用錢，政府還要在其他地方，預留相同面積土地，安置現有棕地作業人士的實際需要。

　

　　若果棕地屬於私人的話，就更麻煩。即使政府收回土地是為了發展公營房屋，也不能避免涉及賠償，而且肯定是天文數字。政府強行以「收回土地條例」的話，肯定受到挑戰，尤其是那些經常和政府唱反調的發展商，正是他們擁有最多土地，相信提出司法覆核，訴訟可能拖上十年八載，既浪費時間又花費精力和金錢。

　

　　這正是政府已經多年不動用「收回土地條例」的理由了。

　

　　其實，全港現有棕地面積約1300公頃，位置零散，分布於新界各處，面積又大小不一，以尚未規劃發展的棕地有約760公頃。現實是政府也發展棕地，就是那些棕地較為集中的地方，例如洪水橋、元朗南和古洞北等。

　

　　如果政府真的說要發展棕地，最開心的肯定是其他擁有農地的人，不排除有人立刻把農地轉為棕地，吸引更多人乘機炒賣，又或者搬幾個舊貨櫃，裝作貨櫃場去騙政府賠償……結果是失去更多農地和綠化地。

　

　　政府現在處於兩難局面，發展綠化地或郊野公園，難免惹來不少保育人士的反對。雖然這是最快捷和直接的方法，但面對的阻力也不少；而且土地分散，有在屯門的，也有在大埔，又有不少在西貢……不同地區和不同團體的人，都會挑戰政府。

　

　　但填海就不同，屯門的人或許會反對在東大嶼填海，但相信大埔的人不會吧，西貢也是。當然反對的人會繼續反對，但面對的官司訴訟較少。

　

　　要解決香港房屋問題，不管土地供應專責小組的報告怎樣，也不能改變政府土地不足的問題。即使把「公私合營」具創意的改叫「土地共享」，但也要土地持有人和擁有最多土地的地產發展商，願意把土地拿出來和政府談判，這只可以說是有方向，卻不知道可以釋放多少土地。

　

　　況且，土地持有人和擁有最多土地的地產發展商，一定不會把一些已靠近基礎設施完善的土地，拿出來和政府合作，反而會將一些偏遠和不易發展的地方作交換，相信效果不會好。

　

　　土地不足，房屋供應少，所以填海是最佳選擇。

　

　　填海土地愈大，解決香港房屋供應問題便最徹底。政府不能講得太白，市民不去搞清楚，政黨就事事反對，結果就被誤以為政府不敢發展棕地。

　

　　政府是有苦自己知。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

【香港好去處】etnet全新頻道盛大推出！全港最齊盛事活動資訊盡在掌握！► 即睇