憧憬更多支持政策出台無懼業績倒退，內房物管股可博持續反彈嗎？

2023-08-29

　　內房股近日再獲政策呵護，住建部、人行、金監總局上周末聯合印發通知，推動落實購買首套房貸款「認房不認貸」政策措施，雖然有大行指該政策不是新鮮事，但令市場期待會出台更多樓市支持政策，內房及物管股近日股價有起色。今日(29日)網上又流傳一張截圖，顯示銀行擬於明日(30日)召開會議討論下調存量房貸利率，內房及物管股再受刺激飆升，即使中海外(00688)中期純利跌19%減派息，碧桂園服務(06098)中期少賺8.7%，龍湖集團(00960)遭評級機構穆迪降級，也無礙升勢；難道股價已見底，可博持續反彈呢？

（碧桂園服務官網截圖）

人行等三部門：落實首套房「認房不認貸」　助降居民購房成本

　　住房城鄉建設部、人民銀行、金融監管總局上周末聯合印發《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款「認房不用認貸」政策措施。留意此項政策是作為政策工具被納入「一城一策」工具箱，城市可自主選用，此前外界憧憬一線城市放寬「認房不認貸」，可對中國房地產市場帶來較大利好。

　　新措施指，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這意味著只要居民未曾在當地購買過住房，就可以享受首套房的信貸政策，包括較低的首付比例和較低的利率水平，即使購房者的配偶、父母或子女曾經以貸款購買過住房，購房者都會被視為購買首套住房。住房城鄉建設部負責官員介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助於降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

大和：政策支持比銷售更能提振市場情緒　看好越地潤地龍湖等

　　大和發表最新報告指，推動落實購買首套房貸款「認房不認貸」政策措施不是新鮮事，因為自2022年以來已有超過65個城市實施優化認房認貸政策，而且有關部門最近亦多次提到需要放寬房貸規定。今次發出的通知是中央政府提醒地方政府，尤其是一線城市採取相應行動，同時亦顯示中央政府決心重振購房者信心和房地產市場。

　　大和認為政策支持比房屋銷售更有可能提振市場情緒，越秀地產(00123)和華潤置地(01109)是該行長期看好的國企內房股，另亦看好民營內房龍湖和新城發展(01030)具交易機會。

傳交行明召開存量房貸利率調整啟動會　瑞銀：利率下調很快落地

　　此外，一張《關於召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議的通知》截圖今日在網上傳播，截圖顯示該銀行擬於明日召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議，要求數管部、軟件中心、數據中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網金部等部門參會。

　　經《21世紀經濟報道》記者核查，該截圖信息為真，即將召開此次會議的是國有六大行之一的交通銀行(03328)，該會議由該行零售信貸部牽頭召開。建行(00939)、中信銀行(00998)、招行(03698)高管近期均談到存量房貸利率有下行調整壓力，但難以「一刀切」。瑞銀大中華金融行業研究主管顏湄之表示，存量房貸利率下調很快能夠落地，關鍵則在於如何有秩序地進行，如何保證對客戶的公平合理，保障銀行間不會刻意競爭來搶客戶。

中海外中期純利跌19%息減至35仙　富力中期虧損降至51億人幣

　　另方面，中海外昨日(28日)收市後公布業績，截至今年6月30日止中期純利134.9億人民幣，按年跌19.4%；派中期息35港仙，按年減少12.5%。期內收入891.6億人民幣，跌14.1%。合約物業銷售金額升30.1%至1801.8億人民幣，相應已售樓面面積為804萬平方米，升28.3%。於6月底集團總借貸為2515.5億人民幣，持有銀行結餘及現金為1142.1億人民幣。集團淨借貸比率維持於37.7%的行業低水平。

　　另富力地產(02777)公布，截至6月30日止中期虧損51億人民幣，比去年同期虧損69億人民幣收窄，不派中期息。營業額減少19%至123.05億人民幣，期內交付銷售物業144.2萬平方米，減少約24%。集團將繼續出售非核心酒店及投資資產，以產生流動資金用於還款及營運用途。

花旗：中海外業績略勝預期　中金：財務優勢支撐靈活投資

　　花旗發表報告指，中海外上半年業績略好過預期，公司維持銷售額按年增長20%的樂觀展望。公司上半年核心利潤為138.2億人民幣，按年下降20%，略好過該行預期的131億人民幣。市場對中海外利潤率壓縮的擔憂可以逐步緩解，因為在競爭減少下，更多投資回報率較高的項目可供開發，對於一間資產負債表強勁的國有企業而言是積極因素。考慮到目前具吸引力的估值和可持續的4%以上股息率，重申「買入」評級，惟將目標價由24元降至21元。

　　中金稱，中海外上半年業績基本符合市場預期，利潤率企穩回升，財務優勢凸顯，支撐下半年靈活投資，維持「跑贏行業」評級，惟將目標價下調4%至24.87元。

碧服中期純利跌8.7%　或回購不多於10%股份

　　碧桂園服務今日中午公布，截至6月30日止中期純利23.51億人民幣，按年跌8.7%，不派中期息。收入207.33億人民幣，升3.4%；毛利51.58億人民幣，跌4.3%。公司表示，銀行存款及現金總額增至約127.12億人民幣，認為現時股價並未充分反映集團的內在價值，因此會視乎市場情況及公司實際需要，有意選擇合適時機於公開市場購回不多於10%已發行股份。

　　不過，碧桂園服務上周才遭國際信貸評級機構惠譽將其長期發行人違約評級由「BBB-」下調至「BB+」，即垃圾級別，並將公司評級列入負面觀察名單，意味評級可能會進一步被下調。惠譽解釋下調評級是反映公司的業務增長、品牌聲譽、盈利能力及融資渠道可能受到同系碧桂園(02007)流動性壓力加劇的負面影響。

穆迪下調龍湖評級至Baa3　料面對銷售放緩融資渠道受限

　　另一評級機構穆迪近日亦下調龍湖集團信貸評級至Baa3，為投資級別最低級；評級展望則維持負面。穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，下調評級主因預期龍湖面對合同銷售放緩、利潤率壓力持續及融資渠道受限，其財務指標及流動性緩衝將會下降，且由於市場前景高度不明朗，融資環境不確定，對其改善經營業績及復甦能力存在高度不確定性。若龍湖無法改善其融資能力及加強合同銷售，將會再次調低評級，亦即垃圾級別。預期龍湖今年合同銷售下跌約10%至約1800億人民幣，主要受累疲弱的市場情況及潛在置業者提高規避風險。

　　穆迪又指，若龍湖採取進取財務管理，導致其財務指標及流動性惡化，其評級亦會受壓，而龍湖於2024年底前料有120億元在岸債券到期或可借贖回。

葉尚志：內房難言轉勢物管股背靠母公司均未屆吸納時

　　第一上海首席策略師葉尚志指，近期內房股憧憬有更多刺激政策出台，股價見反彈，但難言已轉勢，升勢能否持續始終要看銷售數據，如果賣樓方面有理想收益，有資金回籠作周轉，買家信心又恢復，行業才是真正回暖，現時只算政策面回暖，要吸納也應待階段性最差情況過去，股價回落才考慮，到時也應只考慮有央企背景的內房如中海外及潤地。至於物管股，相對內房屬輕資產，看似較安全，但它們背靠內房母公司，若母公司銷售有起色自然受惠，可有多些物業給予其管理，但若如碧桂園服務，其母公司碧桂園也不太穩陣，即使碧服現時僅10倍市盈率也只算合理。中海物業(02669)則背靠母公司中海外，業績對辦得多，惜市盈率高達20倍，同樣不值博。總之，內房及物管股純因政策憧憬都已反彈不少，暫都不宜吸納，若確認轉勢也宜先吼有央企背景內房，不過，若想博大市再升，在其他板塊應有更佳選擇。

　　內房股今日普遍急升，碧桂園升12.35%報0.91元，為升幅最大藍籌，中海外則升6.53%報16.64元，潤地升4.23%報33.25元，龍湖升6.05%報17.18元，越秀地產升6.24%報10.04元，富力升18.1%報1.24元，雅居樂(03383)升7.06%報0.91元，合景泰富(01813)升5.38%報0.98元。物管股方面，碧桂園服務升9.88%報9.45元，世茂服務(00873)升5.88%報1.62元，融創服務(01516)升8.05%報2.55元，雅生活服務(03319)升8.05%報5.37元，中海物業(02669)升2.07%報9.36元，華潤萬象生活(01209)升2.36%報34.75元。