行政會議周四（28日）召開特別會議，市場預期「空置稅」及居屋定價與市值脫勾等將很快揭盅。港府蓄勢再出招，加上傳聞內地收回棚戶區改造（棚改）貸款審批權限，地產股及內房周三（27日）集體暴瀉後今續弱勢，長實(01113)逼近60關。

 

　　儘管國開行對市場消息猶報琵琶半掩面，但面對逾3.1萬億元新高的PSL（抵押補充貸款）餘額，阿爺襄助地產商去庫存勢難以為繼，在股債市場同遭嫌棄的地產商，是否預示樓市難逃股匯雙殺走勢？押上二三十年負債豪賭「國運」，無論港人、內地人都該多一分清醒和理智。

 

押上二三十年負債豪賭「國運」，無論港人、內地人都該多一分清醒和理智 (Kenji攝)

 

PSL餘額逾3萬億 居民槓桿急升

 

　　自2005年推出的棚改，一直被視作內地此輪房地產去庫存的功臣。根據當局的計劃，到2020年，通過棚改將消化4200萬套房屋存量，全面兌現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的承諾。

 

　　2015年，當局首次提出「棚改貨幣化」安置，自此，人行為棚改「度身定製」的PSL資金源源不斷地流向房地產市場，截止5月底，其餘額已高達逾3.1萬億元。

 

　　PSL以貨幣化安置代替實物安置，讓原本居住於棚戶區、城中村的底層人士獲得「上車」的第一桶金，但同時亦令他們以未來二三十年的收入背負起地產商的槓桿。有人戲稱，國家放水成功穩住經濟，地產商出貨成功去槓桿，樓市調控成功鎖死交易，剩下一眾蟻民每月節衣縮食還房貸。

 

　　儘管如此，內地5月樓價再現19個月來最大漲幅，背後顯示前仆後繼入市者的「賭國運」心態，即政府不會容許房地產下跌。

 

地產股債無運行 「摩笛」列6內房

 

　　但聰明的投資人正在用腳投票，2月以來，A股地產板塊指數連續5個月下跌，即使如萬科這樣的行業龍頭，A股股價亦較1月高點重挫逾四成。境內5年期地產債平均孳息率與國債的信用利差，亦自去年末的236個基點走闊至260基點以上，顯示投資人謹慎。隨著地產債集中到期潮將至，機構預計未來3個月將是地產債違約風險爆發的高危期。

 

　　大摩就再奏響「摩笛」，選出「熊市」情境下宜規避股份名單，世房(00813)、雅居樂(03383)、中國金茂(00817)、合景泰富(01813)、龍湖(00960)、奧園(03883)盡皆上榜。

 

　　地產股走勢普遍被視作樓市的先行指標，如1997年第三季及2008年第四季樓市大冧前，地產股都先行急跌。

 

　　即使本港樓市因供求嚴重失衡而無視空置稅、居屋定價調整而繼續瘋癲，一旦內地樓市突然調整或內房商資金鏈斷裂潮突至，北水恐將港樓視作提款機班資回朝救駕。歌舞昇平能否永無謝幕那天，風險似遠還近。

 

撰文：俞瑾