中原城市領先指數(CCL)再創歷史新高! 近日連公屋呎價亦高見1.5萬，市場原本經歷上月一輪整固後，高價成交又重現，樓市似欲跌難跌，無他，股市水漲船高，財富效應下，加上公屋富戶政策收緊在即，樓市年內難望大回。

 

明年4月為富戶政策收緊後首輪大型申報周期，居二市場搶價潮料明年4月前才有望退卻 (Henry攝) 

 

CCL重上160 秋季料重拾升軌

 

　　CCL最新報160.3點，創歷史新高，按周升0.26%，連升兩周共0.72%。中原城市大型屋苑領先指數(CCLMass)報162.11點，為歷史次高，按周升0.26%，連升兩周共0.77%。

 

　　CCL(中小型單位)報160.42點，為歷史次高，按周升0.26%，連升兩周共0.72%。CCL(大型單位)報159.66點，為歷史次高，按周升0.28%，連升兩周共0.74%。

 

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇早前指出，以正式買賣合約日期計，2017年首七個月CCL累升9.28%。今年6月底CCL升破160點之後，7月期間持續於160點高位窄幅徘徊。樓價上升受阻，但未有掉頭下跌的跡象，相信正在累積上升動力，最快今年秋季重拾升軌。預期下半年CCL升勢比上半年稍為放緩，估計升幅約半成。

 

　　今年首七個月計，CCL升9.28%，CCLMass升9.34%，CCL(中小型單位)升9.66%，CCL(大型單位)升7.40%，港島升8.07%，九龍升8.41%，新界東升12.30%，新界西升10.18%。

 

白表公屋呎價紀錄 一日改寫兩次 

 

　　樓市似乎兩極化，私樓業主減價求售，但納米公屋呎價卻單日兩破頂，周三(2日)繼將軍澳公屋景林邨以15359呎價破紀錄成交頂後，同日鑽石山鳳德邨僅126平方呎全港最細公屋戶，呎價15476元成交，再創出全港公屋呎價新高，直逼私樓。

 

　　其中鑽石山鳳德邨銀鳳樓低層53室，實用126平方呎，屬全港最細的公屋單位之一，內設獨立浴室及開放式廚房。富誠地產高級營業經理陳錫金指出，單位自由市場連地價以195萬元沽出，呎價15476元。據悉，新買家為收租客，以市值租金7500元計，回報約有4.6厘。

 

　　翻查紀錄，原業主於1999年以9.7萬元(未補地價)向房委會購入單位。據悉，單位由財務公司接管，扣除補地價金額(估計約100萬元)後，轉售後實質帳面獲利約85.3萬元。

 

新界首間呎價萬五公屋誕生

 

　　另一方面，市場消息指，將軍澳公屋景林邨景桃樓高層28室以「天價」易手，自由市場成交價235萬元，每呎15359元。單位屬開放式一人公屋，並無睡房，客廳更僅設一個細窗，但勝在有獨立廚廁。差餉物業估價署資料顯示，全屋實用面積14.2平方米，即153平方呎。

 

　　據悉，原業主於2013年4月以租置身份向房委會僅以13.85萬元買入公屋，估計扣除最少100萬元補地價(視乎買入時折扣率)，4年帳面獲利料逾120萬元。

 

　　兩個單位同日齊齊打破藍田德田邨今年5月份所創下的每呎15030元紀錄，成全港呎價最貴公屋王，後者更成為新界歷來首間呎價逾萬五元的新界公屋王。

 

綠表熾熱受惠富戶收緊 明年初方有望退潮

 

　　居二市場(綠表)方面，富戶政策收緊後準則將於今年10月起實行，不少受影響住戶今年初起已有所準備，一是將高薪或資產較多的家庭成員除名，二是抽新居屋，最後利用綠表資格買二手居屋或公屋，最後一項選擇也為居二市場樓價居高不下的原因之一。

 

　　雖說今年10月起實行新制，但房署屆時只會抽樣要求申報。而明年4月為富戶政策收緊後首輪大型申報周期，屆時富戶將廣泛受新政策覆蓋，筆者相信能夠合法避開交屋的公屋戶都已經「執生」，換句話說，居二市場搶價潮明年4月前才有望退卻。

 

「公務員版白居二」 250退休公僕入市

 

　　另一方面，雖然今年政府不再推出白居二，但原來政府今年卻推出了「公務員版白居二」。政府早於1961年開始推行公務員公共房屋配額計劃(配額計劃)，以協助初級公務員及紀律部隊員佐級人員，使他們獲得較佳入住公屋的機會。

 

　　據了解，公務員事務局因應過去幾年退休初級公務員人數有上升趨勢，於恆常的配額計劃以外，今年提供一次過的公屋及綠表資格證明書的特別編配，配額分別為200個公屋單位及250份綠表資格證明書。其中取得後者的退休公務員可選擇抽新居屋(8月底開始揀樓)或在居二市場購買單位，與一般綠表人士無異，包括新居屋選樓次序，須以抽籤決定。

 

　　據本欄取得的上年度一次政府內部通函顯示，特別編配已於今年2月截止申請，假設綠表資格證明書今年第二季發出，12個月的有效期將會於明年第二季起陸續屆滿。由於今年最新一期的新居屋4月12日截止申請，加上今年申請反應熱烈，若該250個家庭錯過了入表，又或未能購得單位，這班向隅退休公務員於揀樓程序結束後，勢將成為下半年入市居二的新力軍。

 

股市推波助瀾 樓市難望大回

 

　　近日連公屋呎價亦高見萬五萬，市場原本經歷上月一輪整固後，高價成交又重現，樓市似欲跌難跌，無他，股市水漲船高，財富效應下，加上公屋富戶政策收緊在即，樓市年內難望大回。

 

撰文：羅駿豪