【回顧展望－港樓風雲】新地奪史上最貴地賣地勢破千三億創紀錄

2019-12-24

　　受香港社會事件及中美貿易戰持續拉鋸影響，本港樓市自今年第三季起出現調整，更有發展商突然「撻訂」百億商業地王。但受惠於政府今年推出多幅市區靚地，根據本通訊社統計，政府全年合共售出15幅地皮，更出現5宗逾百億的地皮成交，其中最矚目為11月新地(00016)以422.32億元天價獨資奪得西九龍高鐵站商業地，創出香港史上最貴地王紀錄，令政府今年賣地收入勁錄約1311.23億元，遠超去年全年的約802.78億元，按年勁增63.34%，並且超越2017年錄得約1277億元的歷史高位。

西九龍高鐵站商業地皮估值一度高達逾1400億元，但社會動盪的背景下最終由新地(00016)以422億元獨資奪得（Shutterstock圖片）

淡市推商業地王郭炳聯：中標項目對新地及香港皆意義非凡

　　西九龍高鐵站商業地皮在今年初納入賣地表時已備受注目，市場最初估值一度高達逾1400億元，有望成為香港首幅破千億的地皮。然而，上述地皮推出時正值社會動盪之際，市場對該地皮估值已愈看愈淡，最低估計只得316.5億元，較高峰時期暴跌逾77%，甚至認為有流標風險。而發展商態度亦變得保守，最終新地力壓其餘兩個財團成功奪得。不過，這幅「巨無霸」商業地，雖然地價創新高，惟每方呎樓面地價只有13345元，僅屬市場預計下限水平。

　　新地主席郭炳聯認為，中標項目對新地及香港而言皆意義非凡，相信落成後可以為新地提供穩定而可觀的租金收入，進一步強化集團的長遠發展。他透露，計劃將地皮發展為全新地標的綜合商業項目，提供逾800萬平方呎甲級寫字樓、約300萬平方呎零售及文娛設施，以及五星級酒店，而項目料會與毗鄰的環球貿易廣場（ICC）發揮協同效應。此外，新地亦有意邀請其他長線策略性投資者參與發展，為項目注入更豐富和多元化的資源與概念。

上半年誕生3宗百億地王高銀撻訂商業地掀地價轉勢序幕

　　事實上，回顧今年賣地市場情況，上半年市場交投氣氛織熱，半年內已誕生3宗（不計及高銀中標啟德4C4商業地）逾百億地王，包括5月份中海外(00688)、恒地(00012)、新世界(00017)及會德豐地產等6家地產商合組的財團，以125.9億元奪得啟德4C區2號住宅地；中資發展商於上半年亦積極儲地，其中華潤置地(01109)夥保利置業(00119)以129.16億元中標啟德跑道區4C區1號住宅地。

　　不過，隨著社會氣氛轉趨緊張，高銀金融(00530)於5月以逾111億元奪啟德第4C區4號商業地後，一個月後即以「社會矛盾和經濟不穩定」為由而褪軚交易，而該地皮於9月重推時最終亦以流標收場。

發展商對後市審慎下半年官地成交價均屬市場預期下限

　　此外，下半年地價亦明顯轉趨審慎。其中，中海外夥拍恆地、嘉華(00173)及九龍倉(00004)以159.53億元投得啟德4A區2號住宅地，低市場估值下限逾一成。另方面，為分散風險，部分中港大型發展商亦傾向合組超級財團出擊，其中恒地、會德豐及中海外等就先後三度合作競投啟德住宅項目。

測量師料明年地價有下調風險政府料可保千億賣地收入

　　仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平對《經濟通通訊社》表示，近月來政府官地成交價均屬市場估值下限，反映發展商對後市看法審慎，由於目前市況仍未明朗，相信發展商投標出價會更加小心，預期明年地價將向下調整，惟相信政府不會因此減慢推地步伐，但強調政府在評估土地底價時必須「實事求事」，跟隨市場情況來作出調整，否則地皮流標情況將會增加。