2025年，不單關稅戰柳暗花明，過去幾年黑雲壓頂的港樓亦枯木逢春，中原指數收復全年失地，就連負債累累的新世界發展(00017)，股價亦大升近四成。利率趨跌，如何看明年的港樓和內房？資深獨立股評人、人稱「陸叔」的陳永陸接受專訪時就稱，明年香港新盤市場料更加活躍，惟地產股難跑贏大市，內房股更是「不用看」。
　
*租金回報成誘因，地產股難跑贏*
　
　　美國聯儲局12月連續第三次減息0.25厘，明年料續減息一兩次。陸叔指出，香港樓市素來對利率相當敏感，隨著息口向下，租金回報相對上升，將成為買樓的誘因。而最近宏福苑火災事件，令港人更留意新樓，預計明年新盤市場將更加活躍，儘管開發商貨尾仍多達2萬間，但不排除推盤價輕微上升。
　
　　年初至今，老牌如新鴻基地產(00016)、太古地產(01972)、信和(00083)等均升兩三成，四處撲水的新世界發展更飆近四成。對於明年走勢，他反指，除了股息高、負債低的那幾間相對好些，整體地產股都難大幅跑贏大市。
　
*平民式商場租金回報難樂觀*
　
　　至於寫字樓和商舖，陸叔認為，前者的租金料企穩，而後者鑑於北上消費、網購令香港生意模式徹底轉變，除非是「沉浸式」商場，走平民路線的商場的租金回報一定會續跌。
　
*內房首要削債，不宜沾手*
　
　　他還提醒，內房除了幾間有國企背景的大公司，現時大部分開發商並非靠賣樓的「量」，一是內地年輕一代較傾向租樓，二是即使賣樓套現也是大多用於還債。換言之，有能力減債的專注減債，沒能力減債的掙扎求存，因此明年內房板塊基本「不用看」。
　
*通縮＋內捲，消費股勿太憧憬*
　
　　此外，陸叔還談及一眾大上大落的消費股，必須「走出去」。他認為中國貨幣政策繼續寬鬆仍將是2026年的焦點，當「房住不炒」成為共識，財富效應必轉向股市，但留意到零售股、家電股、體品股、啤酒股，甚至是新消費股等，估值過去一兩年紛紛下行，明年股價亦未必會大幅回升，「大家對消費股勿太過憧憬」。
　
　　他解釋，一是內地通縮持續，二是行業內捲嚴重，令產品愈來愈價廉物美，企業追求以價換量之下，真正賺到錢的僅是少數。因此，很多企業利潤愈來愈薄，無法支持高的估值和市盈率，「過去二三十倍PE，現在十幾倍甚至幾倍已算貴」。
　
　　他特別提到汽車股，雖然受惠科技創新，但內捲令價格愈來愈便宜，致銷量火熱但真正賺錢不多，十幾倍PE亦未必代表能夠生存。

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《經濟通通訊社記者俞瑾23日報道》

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