香港樓價幾乎貴絕全球，已是不爭的事實。雙辣招（或三辣招）出台以後，此局面並未改變，中原地產指數自辣招後的2013年3月第三周創下123.66點的新高後，近來雖稍有回落，但比辣招推出前，仍高出七、八個百分點。有云：「窮則變，變則通」，港人面對樓價壓力，可如何靈活應變？

 

當整體樓價上升，凶宅價值亦會隨大市上升。

 

　　這個不容易，因為高樓價是全方位殺到的，除非香港土地供應大幅增加，或經濟崩潰，局面不易改變。但市民若不介意住所面對無敵墳景、鄰近殯儀館或堆填區等，樓價或租金也許可稍為便宜一點。本來租買一個有不吉利樓層（如24樓）或不吉利座數（如第4座）又或是風水欠佳之地，也是出路之一，我有一群學生在三、四年前曾搜集過這方面的大量數據，發現這的確對樓價有負面影響，但影響甚為輕微，況且發展商也一早有應對之道，樓層座數都有好的名稱。若真要有點效果，選取「凶宅」居住也許可行。

 

兇案單位 市值可低三分一

 

　　想不到此種奇思異想也一早被深具創意的市場中人想到。去年一月讀《華爾街日報》有篇報道，才知道香港有位「凶宅王」，後來有線電視再有報道，才認得這位「凶宅王」竟是位失散數十年的朋友伍冠流。翻閱同學錄中對冠流兄的描述，原來自小被同窗視為「神化」，此詞可解讀作思想靈活、不拘一格，三歲定八十，果然如此。

 

　　冠流兄的商業模式並不複雜，他自93年開始，已陸續用低價買入超過20所「凶宅」，後者的定義是宅中曾有人不自然的死亡。其中又以兇案現場其鬼最猛，樓價折讓亦較多。若樓上或同層有人跳樓等等，也會使人心裏發毛，樓價可被壓低。有時樓價會比市價低出三分一，冠流兄卻可用近乎市價的租金把樓租出，收入不錯。但因租金未必能便宜很多，膽氣粗壯，敢於租住凶宅的人士，也未必能省回很多。

 

　　據冠流兄電郵告訴我，他早已養成在報章中搜索命案的習慣，與凶宅現主人討價還價時，每次都是一場心理戰。香港的命案不算多，在住宅中發生的更少，但每年找出幾十宗有用的，我相信並不難。問題是壓價過程也許不是我等業餘之輩所能有效做到。

 

　　但不少銀行對凶宅的按揭設限，卻可使賣家更處於弱勢。對於心思縝密，肯投入時間搜尋凶宅並有耐心等待獵物出現揀肥而噬的人，這門生意相信可行，冠流兄的成功便證明此點。

 

　　但買凶宅時有折讓，並不一定保證能賺錢。冠流兄卻可做到租金與市價不遑多讓的地步，所以能夠賺金多桶。

 

　　香港人口有七百多萬，有些不信鬼神，有些外國人租客認定港鬼不懂說外語，所以不會與他們溝通，更重要的是，租客與一住宅的關係遠不如業主與自己物業之深，所以在租樓時很可能沒有花工夫去查考所租住宅是否凶宅，用市價租住後若無在家中撞鬼，自也會住得心安理想。

 

市道暢旺 折讓較低

 

　　不過，在冠流兄的訪問中可看出，在樓市暢旺時，想以高折讓買得凶宅，難度也會增加，有時折讓變得只等於市價的五、六個百分點。這不足為奇，凶宅是普通住宅的非完美代用品，初級經濟學告訴我們，當咖啡價格上升後，茶這一代用品的價格也會上升。同理，既然普通住宅變得太貴，市場自會把更多的買家趕去考慮購買凶宅，以致其價格也隨著上升。

 

　　另有一點可注意。假設凶宅這一標籤造成的心理損失是100萬，在樓價500萬時，凶宅只能賣400萬，那麼折讓是20％。

 

　　但若樓價已升至1,000萬，凶宅扣除折讓後能賣900萬，折讓的百分比便只是10％，投資價值便會減少。

 

轉載自晴報

 

 

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