補貼置業計劃具多重好處

 　　「團結香港基金」在周一發布了它的第一份公共政策研究報告，此報告包含兩部分，第一部分是補貼置業計劃，第二部分是增加土地供應。本文先只評第一部分。

 

公屋資源在此方案中可以增加流轉性

 

　　補貼置業計劃有兩個元素，第一個元素是建議公屋可租可買，即分配到公屋的家庭有選擇權，可以一直交租，也可以用市價一半左右的價格把它買下來。這元素並非新創，政府在九十年代後期已實行過，極受歡迎，後來卻因沙士前後期間樓價低殘而擱置了這計劃。今趟報告第一部分的主筆是我以前的室友王于漸教授，他十多年來一直推動公屋可售可租的建議，但今次計劃的第二個元素卻是新的。此元素是提出一個新的可租可買機制，目的是減低買家要面對的不確定因素，使他們更有能力買得到樓。

 

認購期權形式 降低不確定性

 

　　要解說第二個元素，最簡單的方法還是用一例子。假設某公屋（居屋也無不可）市值400萬，若住戶想乾脆購入此單位，可先付200萬（多點少點可調校），以後便不用交租，幾年後住戶若想擁有完整的產權（其中包括轉售權），政府會要求其補地價，在此例子中是要再多付200萬加上利息。在過去的做法中，補地價所需的金額會隨著樓宇的市價上落，例如樓價升至500萬時，所需要補的地價便增至300萬。新機制則容許補地價數額不變。

 

　　嚴格來說，這個新方案是一種認購期權。住進公屋的有兩個選項，一，是否付租還是把單位買下，二，若買下後將來是否要補地價，若肯補，則產權齊備，有權把單位賣出。至於補地價與否此一選擇權可維持多久，則要看政府制定的政策。把補地價的金額一早便訂定清楚，不用跟著樓價上落浮沉，可大大減少買家面對的不確定性。

 

　　這個方案好處很多，壞處極少。因住戶有自由選擇權，合理的才接受，不會比沒有選擇權的只准租不准買差勁，住戶因此是得益者。至於政府，也無損失，反而有賺。若住戶選擇租，不買，便與現時一樣，若選擇是買，則政府的庫房可增收入，將來還不用替住戶付管理費。現時公屋租金還不夠付管理費，政府負擔頗重。既然買賣雙方都是得益者，因此方案有好處。有人或會以為容許住戶買下其單位，會使到政府失去公屋資源，此說並不準確，就算沒有售賣機制，繼續維持現狀，公屋居民絕大部分也不會遷走、把其單位歸還政府。

 

擁有自置物業 增加社會安定

 

　　公屋可以出售尚有多種好處。有些住戶家庭狀況可能有變，賣掉單位搬到別處或將單位按揭套現有時十分需要，住戶擁有完全的產權才可容許他們買賣公屋單位。公屋住戶可否賣掉自己的單位後將來又再來一次申請公屋？這倒是應該禁止，以避免雙重利益，對別人不公。

 

　　港人居住面積細小，人均面積16平方米，內地城市則有32.9平方米，上述方案不能增加他們居住的面積，這要靠另一建議，如何增加土地供應才可達到。但多些人可以做業主，對香港會有深遠的影響。目前36.1％的港人住在自己擁有的私人房屋單位，15.9％住在居屋，擁有房屋的只有人口的52％，而且居屋的擁有權還是不完全的。這與世界其他地方相比，業主的比例極低。新加坡的業主率是91％，內地城市是90％（農村則可能接近100％）。李光耀當年為甚麼要使到絕大部分的新加坡人擁有自己的住房？這是因為人民有了固定資產後便少有「作反」，社會趨向穩定。香港近年社會深層次矛盾之一正是港人買不起樓，不能擁有自己的樓宇。補貼置業計劃卻可使頗大比例的港人不致錯失置業之夢。

 

　　不過，正如所有認購期權一樣，這計劃也有風險，特別是樓價下滑時更是如此。政府宜再「讓利」，吸引更多的人加入，例如買入公屋單位後管理費可以由政府負擔。即使如此，政府或納稅人也無損失，因為住戶補地價時，政府已收到一筆大款項。

 

轉載自: 晴報

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