【美國議息】中原按揭:料美息今年仍有下調空間，港P料維持不變處最低水平

　　《經濟通通訊社29日專訊》美國聯儲局宣布維持聯邦基金利率於3.5厘至3.75厘不變，符合市場預期。滙豐銀行、渣打香港及中銀香港亦宣布維持最優惠利率不變。
　
*料今年港P維持不變，年內拆息進一步回落*

　　中原按揭董事總經理王美鳳表示，本港最優惠利率P已返回加息前最低水平，一般活期存息亦已返回零水平，銀行基本上不會單邊減P的情況下相信減P周期已完成，料今年最優惠利率P維持現有處於最低水平，P不變但年內港元拆息HIBOR有機會有所回落。

*5月美聯儲局主席換屆，料美息仍有下調空間*

　　她指出，5月份美國即將有新聯儲局主席上任，值得留意繼任者是否推動偏向較寬鬆政策延續減息，但預期今年美息仍有下調空間，美息續降有利本港拆息進一步回落，雖然拆息回落步伐料溫和，本港以H按為主流的實際按息仍會處於封頂息水平3.25%一段時間，但年內拆息將有所回落有利銀行紓緩資金成本，在今年樓市向好銀行按揭取態積極時期，拆息回落有利推動銀行增加按揭優惠。
　
　　王美鳳指出，息率不變下目前按息主要維持於3.25%，較2024年9月減息周期前的4.125%已累積回落0.875厘，現水平已低於30年平均按息（約3.78%），月供減幅達一成，對置業及供樓人士而言，供樓負擔已大幅紓緩。按照現時市場H按計劃（H+1.3%；　封頂息P-1.75% P:5%），倘若1個月拆息跌至低於1.95%，按息便會跌穿封頂息而進一步下降。

　　她指，去年9月美國重啟減息，至年底減息共三次，本港1個月拆息由去年10月平均達3.5%降至今年1月份暫時平均為2.78%，今日為2.65%，港元拆息已有所回落但與1.95%仍有距離，除非本港資金流向出現變化，否則需待美息下跌推動港元拆息進一步回落。
　
*偏低息率持續有利樓市繼續向好*

　　王美鳳表示，料今年本港樓市發展持續向好，市場信心增強，聖誕新年假期後踏入1月份，一二手交投氣氛旋即熱鬧，交投暢旺，現時按息處偏低水平，加上一般存息歸零，推動資金尋出路尋求較好回報。目前樓宇的平均租金回報達3.5%，高於按息3.25%，樓價追落後回升潛力亦大，加上股市繼續造好帶動套股換樓尋求穩定回報意欲亦增，這些利好因素在今年延續，料可繼續推動樓市交投，並鞏固樓市處於上升軌道。
　
　　她表示，自2024年9月起，銀行已加快先後5度減P，隨著銀行下調最優惠利率(P)，H按封頂息率（以P按為基準計算）亦同步下降；市場按息已由2024年9月時之4.125%下跌至目前為3.25%，累積減幅達0.875厘，令新按及供樓人士的供款負擔得以大幅舒緩。(bi)