2006年前特首曾蔭權在施政報告中宣布香港將進入大都會時代，我認為這是一個分水嶺，新階段有無限機遇！但危與機就有如硬幣的公字兩面般一起並存，我當時撰文，根據歷史提出大都會走向繁榮的同時也是一場大遷徙，正確來說大遷徙是大都會的宿命，筆者算是加拿大回流人士，我知道甚麼是大遷徙！所謂宿命者，即是所有大都會也會走向的結果，幾乎成為定律，即很大數量的本地人需要遷離本區，當然有些是快樂的離開，他們高價賣出安樂窩，遷到生活成本較低的周邊地區安居樂業，甚至退休。但是有些是因為應付不起愈來愈高的租金及生活指數而離開！我認為香港得到的能量及承受的衝擊將是巨大的，大都會的人口往往是以一千萬人為標準，當然湧來的除了人，還有錢！

　　所謂大都會其實是凝聚各方資源及人才的大規模國際級城市！機會資源也多，人人也會想來香港居住，究竟用甚麼標準去決定甚麼人留下大都會？正是房地產價格！否則中國十幾億人都會想搬來上海、北京、香港這些城市了！事實上，縱使一線價格如何颷升，大都會房價再上升壓力仍然巨大。擁有戶籍只是入住大都會的資格，能負擔高樓價／租金和應付高速的效率，才是生長在大都會的能耐！或者戶籍可以成為緩衝區，但最後也要「還」的！龐大的競爭者終歸也會陸續「兵臨城下」，這古今中外的定律，由2006年曾蔭權宣布香港追求大都會那時開始，香港人就與全世界進行一場競賽了！一個全世界的大都會就要承受全世界匯聚的資金和人才競爭，這個就是香港人的命，就如父母與子女的關係一樣，沒有選擇卻不可分割。

　　資金日多資產價格就愈升，於是樓價進入上升軌！至於人才，面對全世界的競爭，一般大都會居民也「凶多吉少」，會被比了下來，但以醒目仔自居的香港人當時未驚過，當時我們香港人是最快、最醒、最勤力的！只要保持這股力量不退步，香港人在這場競爭應該勝券在握了！

　　不過時移勢易，有些香港人近年竟然在工作上開始追求安逸，唾棄奮鬥！不少人放棄捱窮置業，甚至恥笑努力置業者為「樓奴」！港人置業率由2004年的54.3%（2009年53.5%）下降至2016年的50.4%，顯然，有不少人放棄了置業去面對未來，當中包括有人放棄置業上車及有人將自住的單位賣出「止賺」，從今天的結果去看，他們的決定是錯誤的，他們究竟在甚麼概念上出了錯呢？

　　2009年之後香港面對量化貨幣及後美國年代，市場已經進入了中國時代，即是說我們面對資產上升的時候，要面對中國的市場秩序，加上國際去槓桿的同時，也去美元！中國經濟沒有泡沫，只有一個升市，不斷以「龍市一期」（上升階段）及「龍市二期」（鞏固及調節階段）去上升，在這新的氛圍之下，不少人忽略市場沒有泡沫，仍然去等待泡沫爆破的跌市周期，於是不少精英沒有置業，甚至賣出物業去等跌，也呼籲人們不置業，及譴責表述樓市上升的評論員，甚至堅持認為在樓市辣招之下仍有人炒樓，在這情況之下，有很多才俊承擔了「不買樓的風險」成為了輸家！隨著美國的走下坡及英國的脫歐，紐倫港只有香港在大局下膨漲，但是這個轉變裏面，香港人竟不如97大限般有強烈的危機感，竟不在意變遷的時限，原本不怕競爭及喜歡擁有物業的香港人改變了！

　　不過，我認為風險和機會就好像硬幣的公、字兩面一樣，是並存的！雖然，舊常態的風險已被我輩「好友」分析透徹，大部分也是過時、不適合甚至杞人憂天的，但基於有市場就有風險，就有人賺錢就有人付出的關係，我們應開始探討新常態的新風險，我認為新常態正逐漸形成！我正在用望遠去觀察她，以防她突然高速地來到我的跟前！

　　沒有泡沫何來泡沫爆破？希望人們不要用舊思維去判斷市場，但也偏偏是低泡沫，我們也不要認為無泡沫就是無風險，只是代表風險不是由泡沫而來，看回這二十年的中國經濟，投資損手往往不是因為泡沫爆破，是因為中央的對市場的維持秩序，隨著中國資金日益主導香港市場和中港日益融合，更富中國特色的維持秩序將在香港出現。

　　樓價急升之餘，總應該知道世事總有一些我們掌握不到的部分。

　　地產是名利場，不少人失意令人唏噓，但在人才競爭上我輩怎不為下一代擔心？2018年，最遲2019年，高鐵香港站及港珠澳大橋將通車，配合蓮塘口岸，香港共有15口岸融合內地及世界，中港將成一體，內地人才、資金及競爭對手將可頃刻一馬平川來到我們跟前，我們的年輕人準備好了沒有？有沒有準備？有無得準備？我們仍在夢中！

　　香港人加油！出盡力去努力吧！我們浪費了那麼多時間，荒廢了那麼多優勢，敗象已不可挽！但反敗為勝贏回尊重仍不應放棄啊。

　　筆者一介商人，只能盡言責至此了！

　　地產專收醒目仔，做地產最忌自信太大！只是，在未形成或我未得到硏究結論之前，我認為最大的風險仍是「需要而不買樓」，樓市列車將在財富效應下高速開出，要能安全必須戴上安全帶（準備好跌的能耐），然後才入市啊！