世紀大火考驗「物業逆按」

　　各位，上期因為股神「退休」，我本來想談的三合一退休理財方案中的「定息工具」押後了，本應今次再續，奈何上月底大埔宏福苑發生了一場世紀大火，令千多戶人家一夜間家園盡毀，也引申了不少問題，當中包括一些和退休有關的話題，都值得先和大家探討一下，因此，「定息工具」又要再讓路了。

　　今日我想和大家分享一下這場大火對「退休三寶」的影響。首先是政府年金。這方面比較簡單，因為政府年金中的受保人離世，年金就會終止發放。

　　我相信，涉及的個案中，必定未曾支取保證的105%保額（假設投保額100萬元，保證支取的金額是105萬元），因為政府年金是2018年才推出，即使受保人在推出時就買了，至今也只支取了7年，遠遠未到保證支取的年期。

　　一般情況下，受保人要10多年才會支取至保證金額的，視乎入場年紀。如果是剛滿60歲就入場，男性要17年多才會支取至保證金額，女性更要18年多。

　　即是說，萬一受保人在今次火災中不幸罹難，必定有餘下尚未支取的保證金額，這個可以由受益人繼續支取，直到支取至105%的保證金額為止。但如果受益人想一筆過支取也可以，年金公司會以當時息率折算一個現值（因為是提早支取），支付予受益人，即是總金額會比定期支取少一點。

在按證公司擔保下，料金融機構暫不會停止向宏福苑的逆按揭借款人發放年金。(AP)

　　第二就是逆按揭。我相信，這也是這場大火對「退休三寶」最大影響的一個項目，因為逆按揭的核心是物業。借款人是拿自己已供滿的物業作抵押，向金融機構貸款，作為自己的退休金，即是所謂的年金。

　　因此，物業的價值是很重要的，但這場無情大火把宏福苑逾千個單位都燒成廢墟，現在的物業價值成疑，將來甚至有機會全幢拆卸，這就肯定會引申出很大的問題。

　　按證公司在回覆傳媒查問時指出，確認宏福苑也有幾個物業逆按的個案，暫時不影響借款人的年金，仍然如期每月發放。按證公司會按實際情況彈性處理，盡量提供支援。

　　早年有朋友問過我，物業逆按有沒有風險，我告訴他，最主要的風險就是你的物業被拆卸重建，因為萬一抵押的物業被政府收回（準確來說可能是市建局），你的物業逆按也要終止，最大問題是金融機構可能向你追討你支取過的年金（準確來說是貸款）連利息。

　　雖然重建之後你可能會得到一個簇新的單位，價值可能更高，但短時間你卻可能需要一筆錢周轉，以償還之前你支取過的年金連利息，而且，本來支取的年金也要停止。

　　據按證公司的回應，我相信，今次大埔宏福苑的個案，在按證公司擔保的情況下，金融機構暫時是不會停止向借款人發放年金的。

　　在一般情況下，如果借款人離世，金融機構把抵押的物業出售，但金額不足以抵銷借款人所支取的年金連利息，他們是會向按揭證券公司要求補回差額的。今次的個案和這種情況接近，只不過，這一刻仍未知道物業的價值會變成怎樣而已。但總的來說，如果按證公司肯繼續擔保，宏福苑個案的借款人是不用擔心的。

　　至於保單逆按揭就較簡單，某程度上是沒有影響的。假設安排了保單逆按的借款人離世，按證公司就會向保險公司索償，取回賠償額後，會用來抵銷借款人所支取的年金連利息。

　　由於保單逆按也不過推出了幾年，即使真的有宏福苑的居民安排了保單逆按，相信支取過的金額也很少，連利息也不會超過保額，所以，按證公司只要按正常程序操作便可，而保單受益人也可取回還款後的賠償餘額。

　　作者電郵：lkslo@yahoo.com