與市場先生zoom討論，他最後提到兩個板塊，內房與物管。它們自2017、2018年開始都算風光過，有段時間市場先生也集中分享了不少有關物管股的分析，今天他又如何看待這兩個板塊呢？

過去內房高股東回報率的原因

　　先談到內房以前的光景，曾經內房頗為吸引的主因是其股東回報率(ROE)相當高，整個行業普偏超過30%。一般來說，股東回報率高低取決於三個因素，第一是利潤率，第二是槓桿，第三是周轉率。

　　過去內房主要有兩種發展模式，一種是「囤地模式」，即買入地皮後等地價升值才慢慢發展。香港地產發展商大多採取這種模式，所以香港地產發展商的利潤率非常高。但囤地模式的壞處是發展慢，而且需要低資金成本，否則會被資金成本蠶食利潤。香港地產發展商財務非常好，借貸少，現金足，所以有能力以囤地模式發展。

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　　第二種模式是「快周轉模式」，多數內房企業會採用這種模式，主因是它們的資金成本高，所以需要貨如輪轉。以這種模式發展地皮，要發展快，就要高槓桿，由於借貸成本高，就要資金回籠快。因此，內房企業平均一年使用同一筆錢可以開發兩至三個項目，造出高股東回報率的效果。

自恒大事件後起了變化

　　快周轉模式，當中關鍵是利用預售把資金快速回籠。然而，自從恒大(03333)事件後，很多地方政府都害怕預售後出現爛尾情況，因而會把內房企業的預售款扣起。資金被鎖著了，自然不能開發下一個項目，快周轉模式被壓停了。

　　加上，本來不少內房公司以「債冚債」的方式發展，還債與供應商出糧等一切皆旨意預售款資金回籠以達成。但資金突然被套牢，出現現金流所衍生的問題，如債務到期、供應商停工等。這樣發展下去，如此情況，民企內房股的前景相當暗淡。唯一受益的或許是國企，因為它們有母公司支持，未必出現太大的資金問題。

物管要看富爸爸

　　物管與內房關係密切，傳統上物管的收入結構有60%來自基礎物管，20%來自業主增值服務，20%來自非業主增值服務。內房企業可以是物管的母公司或其他開發商。無論如何，開發商影響著物管的基礎物管與非業主增值服務的生意，即其80%收入來源，物管的富爸爸內房企業無運行，物管股都難以走運。

　　物管的未來增長可能需要靠收購，這代表從前的「富爸爸」與輕資產邏輯等概念都沒有了，整個板塊都變質，不能像以前般輝煌。市場先生最後提到，物管算是風光了好幾年了，自2018年碧桂園服務(06098)上市，至2021年完蛋，通常每個板塊風光兩三年，算差不多了。

　　相關影片：https://youtu.be/jAEI2isZsbw