致：立法會《2012年印花稅(修訂)條例草案》委員會主席

　　當2010年11月，第一次額外印花稅推出的時候，本人代表香港專業地產顧問商會到立法會發表意見，曾評論額外印花稅是一次重未嘗試過的「金融試驗」，其效應及副作用必須小心關注。所以，在評論第二次額外印花稅和買家印花稅等新政策前，作為前線專業地產代理人的我們，應先以市場證人的角色去分享一下過去兩年我們從額外印花稅中得到甚麼經驗及教訓，給各立法會議員參考：

　　1. 在政策推行後很短時間內，住宅短炒現象幾乎消聲匿跡，所以市場的問題早已不是由炒家興風作浪帶來的，不應該在這方面有任何聯想。政府應專注面對重要的事實，就是在環球量化貨幣寬鬆政策之下，市民是有需求購買資產去避險的，政府的政策必須兼顧及滿足市民真正的需要，才能從根本上解決問題。

　　2. 額外印花稅令到市場有結構性的改變，按揭比率減少，達到去槓桿化的效果，加上市民普遍在投資上變得更審慎，令香港市場形成了「資金池」現象。市民在投資受限下，銀行存款增加及按揭率減低，購買力深藏，反而令到樓價難以下跌，社會不可以透過市場調整來進行財富轉移，社會財富得不到更好的分配，貧富懸殊也不能因政策得到改善。

　　3. 通過政策人為地增加市場風險及成本，這樣影響了正常的投資活動，當然，也會影響再投資的行為。大家其實可以想像，一個擁有物業，並想透過樓換樓再投資的人士，當他發覺自己將會跌入新政策的較高風險及成本的局面時，他自然會選擇「揸貨」，即是繼續持有原有物業不放盤，因為揸貨的風險和成本是最低的，同時也可以享受到貨幣貶值時代的高增長，於是市場的放盤量在政策實施後反而進一步減少，這即是說BSD雖然減少了需求，但同時亦減少了供應，這是一個很危險的試驗。因為樓市的供應不易增加，需求卻可以頃刻來臨，最後政府可能墮入要不斷管制的困局，並引起更扭曲的市場反應。

　　4. 市場購買力被有關政策攔阻進入住宅市場，便湧向其他個別市場，我們見到工商舖及車位也曾出現戲劇性的暢旺效果，這情況亦是值得關注的。

　　至於在買家印花稅方面，初步效果起碼是達到了。的確，近年內地人到香港買樓的比率不斷增加，這趨勢亦普遍存在於二手市場，買家印花稅推出，令到內地人買香港物業大減，雖然我們認為縱使在新措施下，仍會有愈來愈多的內地人不惜付稅進入香港市場，但是相信這趨勢已非主流。

總結：

　　我們認為，無論有關抑制樓市的政策成功與否，也不能解決市場的真正需求。香港社會及政府仍然不夠成熟，去面對環球的量化貨幣寬鬆浪潮，也證明了單靠增加土地供應只能解決長遠問題，正本清源的方向是令市場更健康地發展及運作，讓整體投資市場穩健地擴大流通量，以資產量化寬鬆面對貨幣量化寬鬆，才是合邏輯的方向。優化iBond、改進證券市場、將房地產證券化，都可以提供更多的投資量給市民去購買，起到投資避險的作用，這個是疏導的原則，洪水只能疏導，不可堵塞，現在減少市場流通量的政策是十分危險的。

　　從社會公義及政治角度來說，如何分配社會利益亦是政府的責任，現在的做法是以增加市場風險和成本為代價的，這樣達不到自由市場財富轉移的目的，也不可以做到市場規劃，分配到更多機會給無產者。

　　因此，未來政府要制定政策時，必須要確保兩個社群得到更充足的機會，一個就是需要上車的無產人士，另一個是長期受到忽略的、樓換樓自用的人士。大家可以想一想，當一個細單位業主想換樓的時候，若遇上政策阻礙和按揭困難，等於剝削了他們改善居住環境的機會，這樣會令到有關人士困在社會的中下游，長期積聚會產生新的社會問題和深層次矛盾，違反了任何種類的政治理想的原則。

香港專業地產顧問商會理事會

 汪敦敬

2013年2月5日