2002年，香港樓市進入了極端低迷的境地，我在我經營的地產代理公司主管會議中表示：「樓價仍會大跌！需要出售單位的業主，對他們的最大利益是減得比別人快！」還記得那一夜，分區經理蕭嘉偉駕車送我回家時候問我：「汪生，樓價繼續如此下跌，香港會變成怎樣？」我當時苦笑，事實上，當時樓價是結構性下跌，樓價比97年時已跌了五成以上，銀主盤愈來愈多，也愈來愈平！「在這時代，我們做好自己的本份吧！前進讓調節儘快完成便是最佳的處境了！」對！在大時代中，我們只好迎風隨勢，堅守本原則本位，就看看命運帶到我們去到那裡了！

　　人生如戲，如果你能體會到的話。

　　03年的8月，那一天我一個人到了文華酒店開了一支香檳及叫了一些魚子醬去慶祝，因為我預見了樓市將由谷底反彈，從此汪敦敬就由大淡友變為大好友了，我即時撰文評論樓價將「有排升」，之後有一晚我巡視兆康苑分行，聽見有一位先生在前線罵緊「祥益老細」(即係我)，認為我想做生意所以唱好樓市，就是如此，我做好友一做就做了12年，屯門市廣場樓價由56.8萬升到395萬，我比人鬧到今年年初三上香港電台，仍有人phone in認為我說「樓價易升難跌」是「危言聳聽」。

　　這12年，有不少人因為我的看好理據而置了業，包括我自己、我的下屬和客戶，也都起碼「身家多個零」，但我一直希望，我可以在大跌市前可預告給相信我的讀者知道，我認為這是我寫作生涯的完美結局。

　　但隨著經濟概念的日益充實，我認為在樓市大跌前能為公眾提供「預警服務」恐怕比以前艱難得多了。

　　美國式的資本主義是以泡沫爆破去重整市場秩序，以達到社會財富轉移的效果，因此09年金融海嘯前，香港樓市是「舊常態」，是可以等「泡沫爆破」的！比較好的例子是82至84年那次因香港前途問題而引起的樓市低潮，當時港英政府趁市道低迷，將住宅銀行按揭由一按最高八成提高為九成，令那十年香港進行了一次相當健康的財富轉移。

　　但到了09年金融海嘯後，樓市是「新常態」，我們面對的是「後美元時代」，我們是倒數著美元的崩潰，我們是實踐著中國部署「硬資產」取而代之，以「宏觀調控」去減少房地產的借貸正是一個重要的硬資產工程，我們不應該再等樓市「泡沫爆破」了！而事實上，現在投資者想向銀行借錢也如此困難，錢既然借不到，又如何「爆破」呢！？

　　09年後，其實美國式的資本主義已行到惡性及末期，相反中國特色的社會主義卻乘勢抬頭，中國式經濟的本質其實是以宏觀調控去及早去除風險及加強經濟發展的，筆者多次強調香港近年的經濟變化，包括樓市辣招都是宏觀調控的格式，在宏調的格式上，並不存在泡沫爆破這個程序或者劇情的，風險痛楚只出現在政府出招的「調節時刻」，調節已取代了爆破的調節了，要跌價就在調節時會出現，調節時若不跌的很難在之後等得到了。

　　可以用食火鍋去做比喻宏觀調控，我們享用火鍋的時候，不會讓火鍋的湯料滾瀉的，我們會在火鍋未滾瀉之前，收細火或者加料去降溫的，所以「滾瀉」不是食火鍋追求的劇情，火鍋滾瀉純屬意外，我們看看，在辣招下，業主愈來愈難借錢去再投資，於是愈來愈多樓盤已供滿樓，樓價下跌更無期。

　　中國的宏觀調控令經濟循環比美式的自由經濟快得多，卻獨欠了財富轉移的部份，因此在宏調容易造成既得利益和投資者會愈來愈多、愈來愈富的現實下，所以政府必須要以大規模的規劃資助去分配，中國在高速發展房地產市場的同時，也每年大幅興建數百萬計的「保障房」！只是，香港已經進入宏調結構的同時，香港人自己卻阻止政府開發新市鎮，沒有大量供應配合，於是新一代便得不到原本宏調在政策規劃上的分配了，貧富將日益懸殊，樓價不可避免持續上升了。

　　07年當時曾蔭權在施政報告宣佈了計劃香港成為大都會的時候，我當年已做了一些研究，我首先發現的就是，過去其他國家的大都會必然會衍生人口大遷徙！到了今天，我肯定這會在香港會將發生，其實也正開始在發生了。香港人已開始有因為物價和房價的日益高漲而舉家搬回內地住，現在這些人只是少部份，未來會日益增大比率。

　　一個大都會的原居民出現大遷徙本是平常事，在倫敦、溫哥華也已經歷過的事實，只是令到香港人在這遷徙的過程中更狼狽的，竟是香港人自己，阻止政府施政令香港在凶險的未來更少資源和更遲去應付了。

　　筆者和很多香港人一樣，因為房地產對貨幣有套戥效應，貨幣貶值，樓市就能升值保存了社會的財富，否則社會便被美國佬完全盜取了，歷史令有資產者成為量化貨幣的既得利益者，我們有責任關心下一代。

　　有兩類人我們是最應該關心的，一是十多年後的下一代，現在我們要支持甚至敦促政府多起新市鎮，要供應量幾年內令樓價下跌已不可能，但卻不應「輸埋下一代」，另一類就是現在有能力量力而為上車的準買家，我們應鼓勵他們及早上車，因為「買的風險」及「不買的風險」之間日益懸殊啊！

　　剛再由大阪回港，在東瀛期間，老妻多次安排日式火鍋進餐，令我有所體會，就是煮火鍋的過程雖沒有「滾瀉」的步驟，但「滾瀉」總會在意外中出現，因為人的主觀總有判斷錯的時候，可能，「災難必然有出現的時候」，這才是市場！這才是人生！