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03/03/2016

兩會前內房三問

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  兩會前,筆者接受國際媒體專訪討論內地財金政策,當時預測內地即將降準。結果,當天傍晚人行就正式宣佈落實安排。非常明顯,中央政府希望能夠穩經濟,作為一系列結構性改革的後盾。

 

  爲免加劇人民幣滙率波動,中國人民銀行在過去數月一直沒有下調存款準備金率。自去年10月底降低存款準備金率及減息後,人行已暫停使用相關政策達4個月,期間只加大公開市場操作等流動性措施。不過,G20財長會議在上海結束會議,人行即宣佈下調金融機構人民幣存準率0.5個百分點,筆者估計將釋出約人民幣7,000億元的流動性,成爲兩會前穩定市場的重要措施之一。

 

  兩會即將召開,經濟政策成為焦點,而內房作為穩經濟的重藥,相關政策份外引人關注。近期內房再度熾熱,是福是禍?目前難料,但是無可置疑,這對穩經濟定有一定的作用。上月,除了北京、上海、廣州等一線城市之外,內地多個城市的房地產交易相關之契稅、營業稅徵收比例普遍開始下調。加上早前已下調購房首付比例、以及上調住房公積金存款利率等政策,內地各省市政府主動推進房地產去庫存,對整個內房板塊有一定的實質正面影響。

 

  參考內地數據,截至上月中下旬已有超過130個城市出臺去庫存新政,不少投資者對市場普遍仍存有三個疑問:

 

一、去庫存將以什麼模式出現?

 

  各地出台的去庫存政策主要分為五類:

 

  第一類,以住房公積金作為工具,目前若干地區公積金貸款率超過50%。此外,政策包括推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的共同點,而不少省政府更表示將擴大住房公積金的覆蓋範圍。

 

  第二類,以降低稅費、契稅補貼等方式,減輕置業者負擔。此外,亦有省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼等不同的舉措。

 

  第三類,加快農民工市民化,鼓勵有條件的農民工買房已成為去房地產庫存的重要措施。

 

  第四類,不少地方利用棚戶區改造,通過貨幣化安置(主要涉及政府拿出一部分資金對指定的無房人士進行若干補貼),以及政府回購商品房等政策化解房地產庫存。

 

  第五類,實施房地產供給側改革,針對房地產庫存較大的地區,部分政府還允許開發企業修改城鎮規劃相關內容,將已供應但未開發的住房用地或商業營業性用地,調整為跨界地產或新興產業用地。

 

二、政策能否刺激內地農民大舉入市?

 

  目前,內地三、四線城市去庫存的壓力較大,部分地區週期達30多個月。各地推出的補貼政策在某程度上刺激了購房需求。積極性是提高了,不過高房價仍是影響農民購房的最重要原因。除了望而生畏的高房價,農民買房還需要擔心三個重要問題:一、能否享受本地市民的公共服務與資源?二、故鄉的土地與宅基地怎麼辦?三、未來能否有穩定的收入?

 

  農民進城買房成為新市民,是經濟問題,亦為社會問題。農民購房得意願受到就業因素、子女上學、公共服務、醫療保障等多重配套政策的影響。同時長期實施的戶籍和土地政策,令到不少農民放棄了進城定居的希望,寧願用大半生的積蓄,在故鄉老家自建住房就算了。

 

三、地產商會主動降價嗎?

 

  這絕對是內地置業者最關心的問題,從目前來看,三、四線城市房地產商普遍採取的是穩定價格策略。因受到成本等因素影響,短期內不太可能出現趨勢性的大幅削價。

 

  若無削價措施,房地產銷售價格不太可能大跌。故此,對地產開發商來說,減價促銷可能只是短期的個別臨時策略,並非長遠之計。若土地成本及其他稅費方面的成本不能下調,房價下調的空間不大。儘管地方政府希望開發商減價,但去庫存優惠政策曲線支撐了房價。

 

  目前,內地房地產開發商均不希望以減價方式去庫存,只有在項目虧損嚴重沒法維持下去了,急需解決現金流的問題,才會作減價處理。筆者認為,除非地方政府能減少對土地財政的依賴,否則短期內也難以推出實質性優惠措施予房地產開發商。由此看來,內房價格或許會持續堅挺。

 

 

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