美減息0.25厘符預期惟鮑威爾放鷹，地產股下挫未屆吸納時？
美國聯儲局一如預期減息0.25厘，但聯儲局聲明和主席鮑威爾會後發言均透露鷹派信息，暗示明年僅減息兩次，2026年再減息兩次，2027年再減息一次。雖然滙豐銀行、中銀香港及渣打銀行等相繼跟隨下調最優惠利率(P)0.125厘，但美國減息步伐拖慢，意味港銀減P進程將同步轉慢，本港樓市復甦又遠一步，地產股全線受壓，其中新世界(00017)近期受流動性風險傳聞困擾，今日最多再跌4%低見5.05元，已連跌7日，創近13年新低。不過，有大行指一些負債率較低及具持續派息能力的地產股仍可吼，地產股可否趁低吸納？抑或仍未到吸納之時？
（iStock）
美儲局暗示明年只減息兩次 鮑威爾：未來可更謹慎從事
美國聯儲局昨日(18日)宣布減息0.25厘，將聯邦基金利率目標區間下調到4.25至4.5厘，符合市場預期，但聯儲局聲明和主席鮑威爾會後發言均透露鷹派信息，暗示明年僅降息兩次。聯儲局在會後聲明表示，近期經濟指標表明經濟活動穩步擴張，委員會認為實現就業和通脹目標的風險大致平衡，通脹步向2%的目標，但仍然略高。鮑威爾在記者會上表示，「包括今天行動在內，我們已經把政策利率從峰值水平下調了整整一個百分點，貨幣政策立場的限制性明顯削弱。因此，以後在考慮進一步的利率調整時，我們可以更加謹慎從事」。
反映美國聯儲局官員對未來利率走勢預測的點陣圖顯示，明年將減息0.5厘，2026年再減息0.5厘。明年底的聯邦基金利率目標區間中位數為3.9%，2026年底為3.4%，兩者均高於9月時預計的3.4%及2.9%，並預測今年底聯邦基金利率目標區間中位數為4.4%，與此前估計一致。
美國聯儲局主席鮑威爾（Ap）
余偉文：本港樓市似乎穩定下來 惟美國減息步伐不明朗
金管局總裁余偉文表示，過去一至兩個月，本港樓市成交慢慢上升，頗為穩定，樓價亦見穩定並輕微上升，而現時處於慢慢減息環境，樓市似乎穩定下來，亦指美國未必會暫停減息，聯儲局仍處於減息周期，但減息步伐及幅度存不明朗性，或沒有市場原先預期減得那麼快。
他指，除了利率不明朗，政策及地緣政治亦有不明朗，令金融市場有所反映，預料往後不論股市、債市波動會持續。他提及，減息環境對香港經濟甚至樓市都有幫助，借貸人士負擔減輕，但強調經濟及樓市受很多因素影響。
港銀下調最優惠利率0.125厘 經絡：對樓按市場正面支持
值得一提，美聯儲今次宣布減息0.25厘，已是年內連續3次減息，共已減息1厘。滙豐銀行、中銀香港及渣打銀行等相繼下調最優惠利率(P)0.125厘，料其他銀行陸續跟隨。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，銀行下調最優惠利率0.125厘後，實際按息將下調至3.5厘，每月供款及入息要求都會減少1.5%。總結今年，本港銀行最優惠利率已累減3次，共減息0.625厘。而根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年11月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.78厘，按月跌12點子，連跌6個月及創14個月新低。
曹德明又指，滙豐銀行年內三度下調最優惠利率，MMI亦將會跟隨回落，業主可進一步節省利息開支，即時減輕供款壓力，同時市民入市信心亦有所增加，可帶動樓市交投量增加，促進經濟及樓按市場的復甦。息口下跌，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，配合政府放寬多項樓按措施，對樓按市場帶來正面作用。而估計美聯儲視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢，明年仍有至少兩次減息機會，屆時本港銀行有機會繼續下調最優惠利率。
中原按揭料明年按息降至3.25厘 供平過租增加有利樓市
中原按揭董事總經理王美鳳指，儘管最近銀行同業拆息上升，1個月港元拆息接近4厘半水平徘徊，銀行仍決定繼續減P，減息後年內按息已累減0.625厘，市場按息由9月之4.125厘逐步減至3.5厘，平均按揭額450萬計每月供款已累積減少1600元(減幅7.3%)，置業人士及正在供樓人士的供款負擔均進一步減輕。惟基於對上一次加息周期港P加幅少於美息，故此港P不會在美國每次減息均會下調。預期銀行今年提速減P累達0.625厘後，明年P減幅尚餘0.25厘，屆時港按息將減至3.25厘，完成減P周期，接下來按息會否進一步回落將視乎拆息回落幅度。
樓巿方面，王美鳳表示，樓市自9月份啟動減息回暖，繼而受多個利好因素包括10月份樓按全放寬帶動而轉活，雖然11月份因美國特朗普當選及金融市場波動等消息令市場觀望氣氛漸增，然而受惠明年減息期延續、本地經濟復甦步伐趨穩、樓按已全面放寬、一簽多行活化本地經濟，內地將繼續推出刺激經濟措施，相信樓市繼續逐步復甦，明年進一步向好。她又指，本港銀行今年已提速減P累達0.625厘，令置業及供樓人士提早減輕供款負擔，加上今年租金回報平均已升至3.5厘，部分更達4厘以上，對比市場按息3.5厘，市場上供平過租之個案進一步增多，更多住屋需求人士傾向轉租為買，且預期明年至2027年減息期延續，有助持續性配合利好因素支持樓市。
新世界否認違財務指標尋求銀行豁免 仍遭美銀降目標價至5.3元
另值得留意，有本地傳媒近日引述《Debtwire》報道，新世界發展因為淨負債佔資產比率超過100%而違反財務指標，正向銀行尋求豁免。新世界發展發言人回應指，得悉網絡上流傳一些關於公司的不實的猜測和謠言，集團重申，公司全面遵守所有披露要求，並向投資者和股東提供及時和適當的消息。新世界將一如以往，致力執行現有的公司策略。發言人回應亦罕見同步在新世界官網刊載。新世界管理層早前曾重申未來將繼續著力減債，亦會研究出售資產，並表明無意贖回永續債，亦不會延遲派發永續債息。
美銀證券發表研報指，自上周五(13日)以來，新世界發展的債券價格下跌了15至18%，市場似乎對公司的流動性和潛在債務重組的風險感到擔憂，亦有報道指，公司向銀行尋求豁免等情況，儘管公司就相關消息作出回應。公司在獲得銀行貸款上存有不確定性，將其目標價由7.2元降至5.3元，維持「遜於大市」評級。
瑞銀：部分中小型發展商面臨現金短缺 看好信置新地長實等
瑞銀研報則指，當市場關注新世界的流動性時，該行早前亦提到中小型發展商的高負債風險也令人擔憂，今年8月，該行重新檢視了10家中小型發展商的現金流，以衡量其經常性現金收入和現金利息支出之間的損益平衡點，其結果顯示，大多數公司都面臨現金短缺，因為它們的經常性收入基礎似乎無法支付現金利息支出，由於未來12個月聯儲局會大幅降息的可能性較小，這些發展商的基本面仍然充滿挑戰。自下而上的分析顯示，排名前10位的中小型開發商共持有4800套可售住宅資源。因新世界發展流動性問題而導致的信貸緊縮，令大關發展商可能需要減價來提高銷量，並更快地回收現金。
瑞銀提及，負債率較低的股份可能表現跑贏，如信和置業(00083)、新鴻基地產(00016)、太古地產(01972)及長實(01113)等。同時，槓桿率較高的股份，如新世界發展、希慎興業(00014)，和香港銀行股的表現可能會不佳。
大摩料港樓市明年仍充滿挑戰 偏好新地等可持續派息地產股
另摩根士丹利近日發表的研報指，明年香港房地產市場未見起色，預期仍然充滿挑戰，利率維持於較高水平，對香港樓市整體發展不利。雖然一眾本地地產股估值較便宜，但市場供應過剩，發展商存貨堆積，對市場發展並無幫助，目前預測明年上半年住宅樓價會繼續下跌，隨著按揭成數提高、額外印花稅取消、按揭利率下降、租金水平回升及人口流入等利好因素出現，應有助樓價於明年下半年上升。
大摩看好股息具可持續性的發展商，偏好新地及領展(00823)，均予「增持」評級。考慮到新世界近期人事變動及債務水平較高，給予「減持」評級。九龍倉置業(01997)及希慎興業同樣給予「減持」評級，主要由於零售市道未見好轉。
陳樂怡：樓價明年上半年難反彈 地產股暫宜觀望
信達國際研究部助理經理陳樂怡指，預計美國明年減息空間有限，除見今次聯儲局聲明和鮑威爾發言都偏鷹外，特朗普政策亦帶來不確定性，美國明年通脹升溫風險不小，且當地經濟仍保持穩定，不急於減息，在息口高企、供樓成本仍大情況下，樓市表現仍難樂觀。再者，香港經濟低迷，一手樓明年上半年仍要去庫存，樓價難反彈，即使有樓按鬆綁等措施，亦難刺激買家入市意欲。若樓價反彈乏力，恐怕地產商財務融資仍艱難，對其看法只算中性，雖然新地及信置等現金流較強，但若整個板塊都下跌，它們也難幸免，最多只跌少一些，至於新世界，公司近日傳聞多多，又有人事變動，市場仍要觀望其減債成效，其他地產股也暫宜觀望。
地產股今日普遍下跌，新世界跌1.71%收報5.18元，恒地跌3.32%報23.3元，新地跌2.23%報72.3元，長實跌0.49%報30.6元，信置跌1.43%報7.59元，領展跌2.4%報32.5元，希慎跌1.19%報11.6元，恒隆地產(00101)跌2.38%報6.16元，港鐵(00066)跌2.73%報26.7元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、採訪組 整理：李崇偉
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