淡友轉軚 | 仲量聯行曾煥平：明年住宅樓價料升5%，宏福苑悲劇或令建築費急升（有片）
仲量聯行發表報告表示，經歷自2019年底起長達六年的調整期後，香港樓市終見轉勢曙光，優質寫字樓租金及住宅樓價於2025年第四季顯著回暖。仲量聯行預期，2026年中環甲級寫字樓租金及中小型住宅價格將錄得0%至5%的升幅。
報告指出，近年來市場一直面對庫存高企的挑戰。以2023及2024年的供應計算，市場分別需時約101.6個月及67.4個月方可消化全部庫存。隨著貨尾單位逐步消化，預期至2025年底，庫存消化期將回落至2015至2021年的平均水平約51.3個月。與此同時，至2026年底，私人住宅供應有望恢復至正常水平，屆時去貨速度更可進一步縮短至約44.7個月。
曾煥平：樓價今年已見底，料中小型住宅樓價升5%
仲量聯行香港主席曾煥平表示，樓價今年已見底，對2026年前景持審慎樂觀態度，預期中小型住宅價格將上升約5%；豪宅價格維持平穩，但租金料可上升0%至5%。
他指出，新盤及樓齡較輕的屋苑樓價升幅會較顯著。新盤銷情料將持續暢旺，有助帶動整體市場氣氛，推動樓價持續向上。銀行近期下調最優惠利率，以及市場對後續減息的預期，將有助進一步紓緩按揭負擔，而壓抑多時的住宅需求亦逐步釋放，預計成交量可望持續增長。
不過，他亦提醒宏觀經濟不確定性猶存，加上商業地產市場持續低迷及失業率回升，均可能為明年住宅市場帶來挑戰。
明年寫字樓租金料跌最多5%，空置率維持約15%
（Crystal攝）
仲量聯行指出，經歷自2019年下半年起長達六年的回調後，本港甲級寫字樓租賃市場料將於2026年見底。中環及尖沙咀率先帶動回升，下半年分別錄得0.5%及0.2%的租金升幅。今年下半年淨吸納量達163萬平方呎，為2019年上半年以來最高水平，反映企業不再僅著眼於整合空間，而是開始重啟擴充計劃。市場復甦主要受對沖基金、私人銀行及財富管理中心的強勁需求帶動，而年內銀行存款及證監會持牌專業人員數目均創歷史新高。
仲量聯行港島商業部主管郭禮言表示，展望2026年，市場表現料將呈現分化格局，可謂應驗「寫字樓不再是單一市場，而是由多個細分市場組合而成」的說法。復甦動力仍將主要來自金融服務機構，其中以中環寫字樓市場受惠最深。
仲量聯行預計，中環租金將上升0%至5%，而整體市場租金則可能再跌0%至5%。在供應持續龐大的情況下，即使需求回升，預期整體空置率仍將維持約15%。隨著租金跌勢放緩，市場似乎已處於或接近見底，對租戶而言正是鎖定長期租約的有利時機。
明年核心區街舖租金料跌最多5%
仲量聯行指出，今年商舖租金持續受壓，尤以優質商場表現最為疲弱，空置率仍處於高位。2025年優質商場及核心區街舖租金分別下跌9.1%及7.7%，但核心區街舖空置率略見改善。租金回落促使租戶趁機升級至核心地段，同時吸引新品牌把握較低租金水平進駐香港市場。整體租賃活動有所回升，但成交仍集中於銅鑼灣及中環等核心購物區。
仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示，雖然部分老牌餐飲商戶相繼結業，但升級換舖及新進品牌的需求依然穩健，預期明年租務市場將保持活躍，並受進一步租金回調所支持。考慮到就業前景疲弱及出入境旅遊持續失衡，預期2026年商舖結業速度將快於新租承接，空置率將維持於偏高水平。
陳永慧預測，明年核心區街舖租金將下跌0%至5%，而優質商場租金則可能進一步下跌5%至10%。
未來樓市以橫行為主，價格再次下調機會低
（Crystal攝）
仲量聯行發表報告指出，經歷自2019年底起長達六年的調整期後，香港樓市終見轉勢曙光，優質寫字樓租金及以及住宅樓價於2025年第四季顯著回暖。仲量聯行預期，2026年中環甲級寫字樓租金及中小型住宅價格將錄得0%至5%的升幅。
曾煥平表示，未來美國料將減息一至兩次。他直言，樓市已經「軟著陸」，未來樓市將以橫行為主，價格再次下調的機會比較低。對於大埔宏福苑火災的事後處理，他指出，原址重建或在鄰近地方重建均為可行方法，同時政府亦有能力完成。
市民買樓或優先考慮新樓，倡住宅大維修由市建局統一處理
宏福苑火災事件發生後，市民對新舊樓的看法產生深遠影響。首先，他指出，強制驗樓政策由上屆政府落實，但目前問題在於業主立案法團並沒有專業知識去批判樓宅大維修的方案價格是否合理。因此，強制驗樓政策的未來走向，政府需盡快指明出新方向。他建議，未來住宅大維修最好由市建局統一處理，或由政府開立新部門負責。
曾煥平又指，未來市民買樓時，將優先考慮新樓，舊樓則會被置於較後位置，因為「至少買新樓可以煩少幾十年」。
建議政府需盡快重新探討建築標準轉換問題
曾煥平表示，業界早前曾要求建築標準可由「英標」轉換成「國標」，以減低建築成本。但事件發生後，「成個建築業停擺咗，因為而家一係唔接維修工程，一係就超級貴」，進而導致建築成本增加。因此，他建議政府需盡快重新探討標準轉換問題。
立即去片：https://youtu.be/listEKzwOUA
撰文：經濟通採訪組