市建賦權擔復修，慎用資源堵漏弊

　　大埔宏福苑大火暴露舊樓維修工程長期存在圍標問題，政府提出多項改革方案，其中最矚目的是賦權市建局主導舊樓維修的招標和評標工作，藉市建局的公信力和專業介入，堵塞圍標漏弊，重建公眾對維修制度的信心。

 

　　現行舊樓維修制度存在重大漏洞，因涉及建築工程、物料科學、消防安全等多項專業知識，小業主往往難以理解招標文件中的技術細節，讓業主立案法團易被別有用心的顧問公司、承建商和不法勢力操控，通過複雜技術包裝和價格操作中標，導致工程質劣價高，嚴重損害小業主利益。

 

諮詢變總管家，全方位遏圍標

 

　　為根除圍標頑疾，政府提出改革方案，核心措施是讓市建局從諮詢角色，升級為主導全港舊樓大維修的總管家，試圖從決策鏈的三個關鍵節點入手，令圍標操作無從插手。首先，優化招標妥平台，設立嚴格預審名單，引入警方和廉署的背景審查，將資質不足、信譽不良的顧問及承建商直接排除在外，從源頭上淨化市場。

 

　　其次，市建局負責維修工程的招標和評標工作，將根據標書的出價和物料數據來判斷應由誰中標，並在工程期間進行抽查，確保資助按進度發放。若工程範圍改動或費用上升，顧問及承建商須先向市建局報告。工程竣工後，市建局會就顧問和承建商的表現，向業主發出滿意調查，作為其繼續留在預審名單的參考。

 

　　此外，政府擬修例，規定法團在議決額外工程和開支項目時，愈大金額須取得愈大指定比例的業主親自出席和投票的意向，並對授權票引入限制措施，以防少數人操控大會，以增加小業主對維修的參與度。

 

　　政府賦權市建局主導整個招標過程，實屬合理之舉，因其法定使命本就包括樓宇復修，今次改革實質上是在復修工作上加碼，從提供諮詢，深化到直接負責評標、工程監督，成了舊樓維修的公正、專業「守門人」，判斷標書的出價是否有水份，減低小業主被魚肉的風險。

 

　　儘管市建局的參與，可讓工程費回到合理水平，但也無法壓住工程費上升的事實。宏福苑大火後，政府要求全港維修工地實施更嚴格指引：棚網需具防燃功能、現場抽樣檢測，並引入二維碼進行物料追蹤，增加物料及檢測成本，令造價上升。

 

按緩急度處理，檢視30年一檢

 

　　改革原意雖好，若無足夠資源支撐，恐成空談。政府強化市建局的角色和權責，令工作量大增。市建局現有約700員工，除了專注手頭多個重建項目，每年還要處理舊樓復修支援，職權擴大後，恐工作量出現爆炸性增長。本港逾30年樓齡的私樓有超過2.9萬幢，且年均新增740幢。市建局近年財政錄得虧損，需依賴政府注資及發債維持運作，若無額外資源，強推改革可能導致延誤、質素下降或資源分散，影響原有重建工作。

 

　　要讓改革成功落地，又不讓市建局左支右絀，政府須同步進行頂層設計與資源規劃。首先，當局須對市建局承接新職能所需的人力、技術及財政資源進行獨立評估，提供專項撥款，確保其能有足夠資源應對新挑戰。

 

　　市建局亦要慎用資源，若短時間無法應付大量工作，便按緊急程度分階段處理，高風險樓宇優先介入。同時，可探索在監督環節引入合資格的第三方專業機構進行協作。

 

　　政府長遠應重新檢視「30年強制驗樓」的一刀切做法。現行強制驗樓機制忽略樓宇實際狀況差異，有些樓宇保養良好，予人30年樓齡仍依然新淨感覺。故當局可引入風險評估分級，按樓齡、實際結構狀況及維修紀錄調整周期。

 

　　賦權市建局主導舊樓維修，是回應宏福苑慘劇的正確方向。改革成敗在於權責和資源能否同步到位，立法會監察公帑用得其所，而市建局亦要加強執行力，當局亦要加強業主教育，提升其參與和監督能力，才能從根本上鏟除圍標滋生的土壤，讓每幢舊樓的維修工程，都成為保障安全、凝聚社區的安心工程。