《外資精點》花旗：港地產商上半年表現勝預期，零售與辦公樓復甦帶動太地、領展等物業股

　　花旗發表研究報告指出，香港地產股及房地產投資信託基金的2026年上半年業績較預期更令人鼓舞，零售及寫字樓基本面均顯示正面轉折。太古地產(01972)、香港置地、九龍倉置業(01997)、恒隆地產(00101)、領展房產基金(00823)及置富產業信託(00778)的共同主題是零售持續跑贏，由韌性的奢侈品及超高淨值消費驅動，非必要零售需求亦穩定。

　　同時，甲級寫字樓正顯示租金回報轉折的日益具體跡象，由中環帶動。股東回報是另一關鍵正面因素，亮點包括九龍倉置業意外將派息率調高至90%、太古地產及香港置地持續每股股息增長，以及香港置地及領展房產基金持續回購。花旗預期零售及寫字樓將跑贏住宅為主的股份，受改善中的營運趨勢、韌性現金流及吸引的股東回報支持。該行指出，行業首選太古地產、領展房產基金、九龍倉置業及新鴻基地產(00016)。

*奢侈品商場營業額租金較高及租金穩定*

　　零售方面，花旗指出，奢侈品商場於2026年上半年交付約15%租戶銷售增長，營業額租金較高及租金穩定，非必要商場重返輕微正面租戶銷售增長並具韌性；在中國，高端商場於上半年交付超過20%租戶銷售增長並有正面租金回報。

　　太古地產的太平洋廣場商場於2026年5月達歷史最高租戶銷售；中國商場租戶銷售強勢延續至7月。九龍倉置業的海港城錄得中雙位數租戶銷售增長，並可能由2026-27年預測下半年起由輕微負面轉為中性至正面租金回報，因佔用成本降至約19%（由20-21%）及租金穩定。香港置地的置地廣場合在資產提升後將平均零售租金推至歷史高位。恒隆地產在2026年上半年七個商場達歷史高位後，目標2026年下半年中國零售同店銷售增長5-10%。在非必要分部，領展房產基金及置富產業信託均有輕微按年租戶銷售復蘇，負面租金回報可能已見底。

*寫字樓租金料於2027年出現轉折反彈*

　　寫字樓方面，該行指出，寫字樓敘事在此業績季節已轉為優質位置資產的「由谷底至高峰」復蘇，中環在租金及租金回報展望領先（2027年預測轉折）。香港置地的香港寫字樓投資組合較2025年第三季谷底捕捉到11%租金反彈，預期租金回報於2027年預測至少轉為中性，優質空間開始出現輪候名單。金鐘亦受惠於中環需求溢出，太古地產的太平洋廣場1/2期於上半年錄得5%寫字樓租金上升，管理層指引可能由2027年預測起轉為正面租金回報。在港島東，儘管供應競爭更激烈，太古地產的太古坊自2025年底起維持穩定現貨租金並提高出租率，顯示租賃基本面具韌性。
 

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《經濟通通訊社10日專訊》