【海外置業－日本篇】經濟回勇 投資東京大阪樓賺「價、匯、租」

　　日本年號「令和」打開歷史新一頁，告別「平成」時代，令人寄望經濟泡沫爆破30年的時期亦可宣告結束。在全球經濟前景不明朗下，日本經濟反而愈見「回勇」，從事日本物業代理的世紀21中華物業董事楊官華預期，東京與大阪樓市升勢未止，投資者有機會「賺價賺匯兼賺租」。

面對空置率高企，楊官華相信，東京及大阪的優質地段樓價仍可「企硬」（Janet攝）

　　楊官華向《經濟通通訊社》表示，追求高品質生活的港人可考慮在日本置業，「日本樓樓價平，回報高，亦有升值潛力」。雖然市場有意見認為日本樓市面對空置率高企、民宿法實施等令樓市存在暗湧，不過楊官華相信東京及大阪的優質地段樓價仍可「企硬」，明言「今年買東京或大阪樓，我可以話你聽，出年一定升！」。

中美貿易戰下日圓走勢看俏

　　對日本樓市看法樂觀，他解釋指，「連政府都認為經濟轉好而決定今年10月有條件加消費稅，日經指數亦由十年前的七千多點升至現時二萬多點，睇到係『樓股皆升』」。

　　環球政經局勢不穩加上中美貿易戰升溫，他看好作為市場避險貨幣的匯價走勢，「人民幣插緊落去，YEN（日圓）抽緊上黎，我有中國朋友買咗日本樓都趕住將人民幣兌返YEN」，他估計匯率可有上升空間，「買家除了賺價賺匯之餘，即刻可以出租賺埋租金收入，係三重享受」。

東京大阪獲選為亞太區地產投資城市首五名

　　日本經濟向好，首先受惠的首都東京可吸引就業人口，第一太平戴維斯調查發現今年首季東京住宅的租住率達97%的高水平，支持首季東京23區平均租金錄分別2.6%的按季升幅及3.2%的按年升幅，接近其歷史高位。由於年輕單身人口遷入東京，令東京15至30平方米的細單位可於首季錄優於大市的3.9%租金升幅。空置率低企令租金上升，東京投資物業的回報率可更有吸引力。

　　此外，大阪作為旅遊城市，整個大阪府過去6年的入境旅客由200萬躍升至1200萬人次，加上日本政府通過大阪賭場的建設計劃、而今年的世界盃橄欖球賽以及2025年世界博覽會都在大阪舉行，令大阪吸引一眾海外投資者眼球，在城市土地學會（Urban Land Institute）最新調查中，大阪與東京一同成為投資者亞太區首五個偏好的地產投資城市。

大阪樓高回報 東京樓「穩陣」

　　既然東京及大阪各有優勢，楊官華建議，若追求高回報率的買家可專注於投資大阪，因地價較低，不過要謹慎選擇地區，若「買錯地區可以永不超生」。如投資者入門投資並有意「穩坐釣魚船」，他則推薦應先選擇首都重鎮東京，預料樓價走勢較為平穩。

撰文：余萃雯

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