【海外置業－日本篇】騙案頻生 如何智破日本買樓陷阱？

　　近年日本樓標榜「樓價低回報高」吸引港人「回鄉」投資，但世上沒有免費午餐，要成功賺盡樓價、匯價及租金，必定不可貿然行事，否則容易誤墮陷阱。身兼香港專業地產顧問商會副會長及世紀21中華物業董事楊官華提醒買家，「香港人避免中伏一定要買張機票親身飛過去睇同聽」，切忌貪平，亦要小心無牌代理以「溢價」賣樓，故應先「貨比三家」多比較才決定入市。

楊官華在日本經營的茶餐廳開業（受訪者提供）

　　2013年起開拓日本物業市場的楊官華現時除了是物業代理外，亦為客戶提供投資及移民等顧問服務，及後於東京及大阪經營茶餐廳生意，其日本工作團隊由2013年只有他一人，至現時員工逾百人，更出書分享港人移居日本的心得及物業買賣資訊，提醒港人避開日本買樓常遇陷阱。

注意事項1：小心無良代理或業主

　　楊官華指少數業主或代理以「一盤雙賣」甚至作「假放盤」，有買家除了蝕掉訂金，更在以現金付盤買樓後發現業主或代理「消失」，難以追討損失。他亦提到，有無牌代理以「溢價」賣樓，實際向港人售樓的樓價與日本業主放盤價不一，故此買家宜依靠有信譽的地產代理買樓。

注意事項2：日本天災風險

　　日本天災頻繁，除了地震，去年更受25年來最強颱風「飛燕」吹襲，楊官華建議，日本置業時可投保火災地震等保險，以確保物業遇到損毀時可獲賠償。另外，日本在1981年通過《新耐震法》，要求在1981年6月後落成的物業要有6級耐震，2000年後落成的物業更要有7級耐震。

注意事項3：稅項

　　楊官華建議，港人買日本樓時應以持有5至10年為目標，因在5年內將物業轉售圖利須繳交30%資產增值稅，若5年後售出，資產增值稅率則可減半至15%。除了買樓時須繳稅6%至8%；持有物業時需繳1.4%固定資產稅及0.3%都市計劃稅；放租物業淨租金收入稅率則由5%（每年租金收入195萬日圓以下）至40%（每年租金收入1800萬日圓以上）不等。

注意事項4：港日買樓流程不同

　　日本人買樓鮮有「講價」習慣，楊官華指日本賣家開價已可視作明碼實價，並不喜歡對方討價還價，而買賣過程則包括口頭協議、草擬「重要事項說明書」及「決算（完成交易）」，過程沒有律師參與。

注意事項5：按揭

　　對日本業主而言，能夠「Full Pay」付款買樓的海外買家無疑較受歡迎，惟若需借貸超過2000萬日圓，外國人仍可以於日本的中國銀行、交通銀行或台灣第一銀行承造約五成按揭，目前息率約2.6至2.8厘。

撰文：余萃雯

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