《嘉觀點－麥嘉嘉》減息、股樓齊升作後盾，本地地產龍頭迎業績見底後重評

　　香港地產股業績期將於本月底正式展開，市場普遍預期龍頭股盈利有望在本財年見底、下財年逐步反彈，部分大行亦開始強調「香港地產股估值修復多於增長故事」。在經歷多年去槓桿與樓市調整後，目前板塊整體市帳率仍徘徊在歷史低位區間，投資情緒雖由悲觀走向中性，但資金配置仍屬早期階段，對有穩健派息紀錄及優質資產組合的龍頭而言，反而創造中長線吸納窗口。

　　樓市基本面方面，現時支撐樓價及地產股估值重評，主要有五大因素。第一是利率明顯回落，隨著海外央行於2025年展開連環減息，本港最優惠利率已大致回落至加息周期前水平，按揭利息及企業融資成本同步下降，令先前被「息魔」壓抑的購買力重新釋放。第二是銀行態度較前積極，在按揭成數、壓力測試及置業現金回贈等方面，普遍願意「做多啲生意」，為一手及二手市場提供額外流動性支撐，減輕用家及換樓客壓力。
　
　　第三是金融市場向好帶來的財富效應，恒指在2025年錄得近8年來最佳表現，全年市盈率由約8至10倍回升至約10至14倍區間，帶動高資產客戶投資組合明顯「回水」，對大額消費及物業配置的信心明顯改善。第四是住宅供應壓力預期回落，政府賣地步伐趨向更貼近實際吸納能力，新盤推售節奏亦更著重去貨率而非一味「搶閘」，令中期新增供應更可控，有利發展商在核心地段維持較佳定價能力。第五是人口與勞動力持續流入，在「高才通」等引進人才計劃下，內地專才及外籍專業人士來港定居及工作的人數穩步上升，加上疫情後本地勞動力淨流入恢復，中長線住屋需求具韌性，有助樓市邁向更健康的供求平衡。
　
　　在個股層面，新鴻基地產(00016)仍是本地住宅龍頭中較具防守性的選擇。集團截至2025年6月底止全年收入約797億元，按年升約11%；股東應佔溢利約193億元，按年微升約1.2%，每股盈利約6.65元；末期息約2.8元，全年派息約3.75元。數字反映盈利雖屬溫和增長，但派息維持穩定，股息回報在同業中仍具吸引力。配合啟德等新盤銷售表現理想，部分期數更可「加價加推」，可見中高端住宅客戶對其品牌及產品定位仍然買帳，體現優質土儲及長期品牌溢價。
　
　　從資產及財務結構看，新地的核心優勢仍在於手握多幅位處市區及新市鎮樞紐的優質土地，加上物業組合橫跨住宅、商場及寫字樓，有助分散個別周期波動。管理層長年維持溫和淨負債比率及審慎財政策略，即使在樓市調整期仍能持續投資重點項目，同時兼顧穩定股息。綜合以上，新地可視為「防守型龍頭」，適合作為中長線核心持倉。《永豐金證券（亞洲）研究部主管　麥嘉嘉》
　
*筆者為證監會持牌人，並無持有上述任何股份。
　
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