《經濟通通訊社24日專訊》國務院新聞辦公室今早舉行新聞發布會,公布一系列救市措施
,其中人民銀行宣布降準0﹒5個百分點,降存量房貸利率,將二套房首付比例降至15%,以
及將保障房再貸款中人行資金支持比例增至100%等。內房股受中央救市刺激,今日普遍造好
,其中富力地產(02777)更飆逾一成半。不過,現時雖已進入傳統「金九」銷售旺季,但
內地房市仍未見起色,數據顯示9月上旬30個重點城市新房成交同環比均下降,中秋節新樓銷
售面積同比降三成,上述救市措施對房市幫助有多大?個別優質內房可否再吼?
*降準0﹒5個百分點兼降存量房貸利率,二套房首付比例降至15%*
人行今早宣布,將下調存款準備金率0﹒5個百分點,向金融市場提供長期流動性約1萬億
人民幣。此外,人行宣布引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近,預計平均降幅
約0﹒5個百分點。人行又指,將統一首套房及二套房的房貸最低首付比例,將全國層級的第二
套貸款最低首付比例由25%下調至15%。
人行行長潘功勝表示,存量房貸利率下調預期平均降幅0﹒5個百分點,預計惠及5000
萬戶家庭、1﹒5億人口,平均每年減少家庭利息支出1500億元人民幣左右。至於全國層面
不再區分首套房二套房,統一最低首付比例全部為15%,潘功勝稱,各地可以在此基礎上因城
施策,自主確定轄區內是否實施差異化的首付比例下限安排。商業銀行根據客戶風險狀況和意願
確定具體的首付比例。
*保障房再貸款人行資金比例增至100%,研允銀行支持企業收購房企土地*
另外,潘功勝宣布,人行將優化保障性住房再貸款政策,此前創設的3000億元人民幣保
障性住房再貸款中的人行資金支持比例將由60%提高至100%,增強對銀行、收購主體的市
場化激勵。同時,延長兩項房地產金融政策文件的期限。此前人行和金監總局出台的金融16條
和經營性物業貸款兩項階段性政策,有效期將從2024年12月31日延長到2026年的
12月31日。
潘功勝又表示,人行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基
礎上,研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地,盤活存量用
地,緩解房企資金壓力。必要時,人行可提供政策支持。
*分析:下調存量房貸利率降低提前還貸訴求,百萬房貸30年可少供十萬*
廣開首席產業研究院資深研究員馬泓表示,監管層針對住房存量貸款利率和二套房首付比例
的調整釋放出穩樓市積極訊號。下調存量房貸利率,最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者
的償債壓力,降低提前還貸的訴求,並可能推動這部分居民增加其他領域的投資或消費支出。同
時,新政也為購房者提供更多購房優惠政策,希望通過下調購房門檻,降低購房成本,更好地滿
足剛性和改善性住房需求。預計各地商業銀行將快速跟進下調個人住房存量房貸利率。新政將對
全國商品房去化提供幫助,有望加快國內商品房市場向供求平衡的方向運行,推動房地產市場平
穩健康發展。
另《財聯社》引述中原地產首席分析師張大偉表示,當前存量房貸平均利率大約在
3﹒92%,此次降低50個基點,如以商貸額度100萬元人民幣、貸款30年還款方式計算
,每月月供減少大約280元人民幣,30年可以減少利息支出共10萬元人民幣。
*中指院:中秋節新樓銷售面積同比降三成,居民收入預期等未明顯改善*
不過,中指研究院日前發布的數據顯示,中秋假期期間(9月15日至17日),全國25
個代表城市新房日均銷售面積同比下降約29%,與2019年相比則下降55%。中秋假期期
間,多地售樓處營銷力度加大,但多個城市僅核心區樓盤到訪量較節前增加,冷熱分化現象仍在
,整體市場表現較平淡。中秋假期25個代表城市新房成交日均面積為12﹒9萬平方米,而去
年同期是18﹒2萬平方米。中秋假期25個代表城市新房成交日均面積為12﹒9萬平方米,
而去年同期是18﹒2萬平方米。
中指研究院研究副總監徐躍進認為,當前居民收入預期等長期因素尚未有明顯改善,購房者
觀望情緒仍較重,同時受供給端縮量的影響,導致新房市場運行承壓。此外,颱風「貝碧嘉」於
9月16日登陸上海,這導致包括上海在內的長三角城市樓盤到訪量受到影響。不過,每年9月
底是樓市政策密集出台期,預計放寬核心城市限制性政策仍是需求端優化的重要方向,各地降低
房貸利率、降低交易稅費等政策仍有進一步調整空間,同時各地的購房補貼力度也有望進一步加
大。
*大摩:人行措施略超預期,或提振房屋銷售緩和房價跌勢*
摩根士丹利發表研報指,人行公布多項貨幣政策支持房地產市場,措施略超市場預期,措施
或提振第四季房屋銷售及去庫存,或有助緩和房價跌勢。基於再貸款利率1﹒75厘低於較高級
別城市約2%租務回報率,保障房再貸款人行支持資金比例增至100%,或對地方政府未來數
月加快收購房屋庫存提供更大誘因,關鍵在於有否足夠合資格項目提供作為收購,因為人行執行
上仍維持市場機制。此外,二套房首付比率下調或提振第四季物業銷售,但料影響或只屬短暫,
因在目前疲弱宏觀環境下,住戶增加槓桿的意欲低迷。而預期下調存量房貸利率有利商場營運商
,包括華潤萬象生活(01209)、華潤置地(01109)、龍湖(00960)及新城發
展(01030),基於零售銷售下降趨勢緩和。
里昂稱,人行等披露的新舉措包括五項針對房地產的主要措施。大部分政策均符合預期,但
出台第二套房首付下調和再貸款計劃優化帶來正面驚喜,符合該行對政策轉向的期望。雖然相關
措施並不足以扭轉局面,但在美國聯儲局減息及人行降低存款準備金率50點子後,貨幣刺激政
策可能性更大,在行業中首選潤地。
*郭家耀:新措施能否刺激銷售成疑,內房未可吸納寧吼貝殼*
宏匯資產管理投資總監郭家耀表示,雖然人行推出降準、降息等一系列措施,但內地樓市前
景依然未明,首先在樓房供應過多的情況下,樓價難有反彈,加上內地民眾憂慮收入前景,供樓
節省下來的錢相信寧願進行其他消費,也不會多買一個樓房,故新措施能否令銷售反彈令人懷疑
,仍需要時間觀察。反而若內地消費有起色,不如轉吼內需或內地金融股。
郭家耀又指,如果內房銷售仍低迷,就算較優質的房企如潤地及中海外等都未宜吸納,惟專
做樓房代理的貝殼(02423)可考慮,始終公司仍錄得盈利,加上沒債務問題,即使新措施
未能刺激樓市交投上升,其股價向下風險也較低。
內房股今日普遍上升,個別升幅顯著,除富力外,世茂(00813)及融創
(01918)等都飆逾一成,惟萬科(02202)只升逾2%。貝殼則飆11﹒08%收報
42﹒6元。
部分內房股今日表現
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股份(編號) 收市價(元) 變幅
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富力地產(02777) 0﹒87 升16%
世茂集團(00813) 0﹒61 升15﹒09%
融創中國(01918) 1﹒17 升13﹒59%
合景泰富(01813) 0﹒255 升10﹒87%
雅居樂(03383) 0﹒465 升8﹒14%
華潤置地(01109) 22﹒40 升5﹒91%
龍湖集團(00960) 9﹒24 升5﹒6%
中國海外(00688) 12﹒44 升5﹒07%
新城發展(01030) 1﹒67 升5﹒03%
越秀地產(00123) 4﹒64 升4﹒98%
綠城中國(03900) 6﹒60 升3﹒45%
萬科企業(02202) 4﹒68 升2﹒63%
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撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉
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