【內房股】雅居樂確認遭提清盤呈請，萬科今與債權人開會商債券展期，內房勢弱未宜沾手？

　　近期內房再受債務問題困擾，雅居樂(03383)遭新濠國際(00200)附屬公司提出清盤呈請，但集團極力反對，稱目前無意申請認可令，將與呈請人溝通，雅居樂股價繼昨日急瀉18%後，今早曾再插11%，惟其後倒升。萬科(02202)近期亦面臨債務違約危機，定於今日與債權人開會，爭取債券展期避免違約，萬科今早曾低見3.31元再創新低。其他內房股近期亦集體走弱，是否未宜沾手？還有哪隻仍可吼？
　
*雅居樂遭提清盤呈請極力反對，目前無意申請認可令*
　
　　有報道指，雅居樂周一（8日）遭入稟高等法院提出清盤呈請，呈請人為新濠（中山）企業管理有限公司，為新濠國際附屬公司。據指，新濠國際於2021年與雅居樂合作，共同投得一幅位於廣東省中山市的綜合用地，地價40億人民幣，雙方將共同開發投資逾數十億人幣，集住宅、娛樂和酒店於一體的高端綜合發展項目。惟新濠早於2023年中期業績中提到該項目已中止，因合資夥伴並未符合合營企業合作協議中的若干條文。
　
　　雅居樂確認昨天收到新濠（中山）企業管理向香港高等法院提呈清盤呈請。集團指，呈請涉未付約1858.7萬美元及約223.4萬元，源自一項仲裁裁決。高等法院已將呈請的首次聆訊日期定為明年2月25日。集團指，將極力反對呈請，目前無意申請認可令，將與呈請人溝通。
　
*彭博：萬科與債權人今日開會，爭取債券展期避免違約*
　
　　另外，據《彭博》報道，萬科債權人將於今日與公司舉行會議。據指萬科正再度嘗試尋求支持，以期通過債券展期方案避免違約。萬科將於今日上午10點召開線上會議，與會者為持有該公司將於12月15日到期的20億元人民幣（約2.83億美元）境內債券的持有人。他們需在本周五（12日）前對公司提出的「推遲一年償付債券」方案進行投票表決。該方案需獲得持有至少90%債券面額的投資人同意方能通過，目前至少已有三位持有人公開表示反對。
　
　　萬科最初提出的方案要求直接延後12個月償付，期間不支付任何前期款項或分期付款。萬科代表昨日與部分債券持有人溝通時表示，公司亦願意支付該筆債券的部分利息，但未透露具體金額。持有人還將對另外兩項條款更優厚的提案進行投票，這些提案要求萬科按時支付利息並增加信用增強措施。債券承銷商未說明這兩項附加提案是由公司或債權人提出。無論投票結果如何，最終仍由萬科決定是否接受並執行相關方案。未來數月對萬科而言尤為關鍵，截至2026年中，該公司共有134億元人民幣的公開發行債券到期或面臨提前贖回壓力。
　
*官媒：個別出險房企風險可化解，惟不能等靠要或慢半拍*
　
　　近日中國住建部主管媒體《中國房地產報》發布社評指，當下個別房企因為前些年高槓桿、高負債、高周轉問題，正在溢出一些影響市場有序運行的風險因素，但這是可以破解的，不必過分擔心。社評強調，不可在這些房企「三高」的時候享受其「世界500強」的光環和經濟稅收利好，而在其風險溢出的時刻「等靠要」（等待、依靠、索要）、「慢半拍」或者「先質押拿走優質資產」，任由風險影響整體市場回穩的努力和給將來市場化解決問題設下障礙。
　
　　社評提到，對於嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，也要遵循該重組的要加快重組、該司法處置的要積極司法處置的法治精神，並追究相關責任人的責任，不讓一些製造問題的人「金蟬脫殼、蒙混過關」。
　
*龍湖11月銷售額按年跌57%，中海外11月銷售額跌26%*
　
　　另方面，龍湖集團(00960)最新公布，11月總銷售金額36.4億元人民幣，按年跌57.2%，按月跌27.2%，銷售面積35萬平方米；歸屬股東權益銷售金額25.2億元人民幣，歸屬股東權益銷售面積25.6萬平方米。至於今年首11個月累計總銷售金額593.9億元人民幣，按年跌36.1%，銷售面積473.9萬平方米。此外，集團指，今年首11個月經營性收入約244.2億元人民幣，按年升0.2%。　
　
　　中海外(00688)日前亦公布，今年11月系列公司的合約物業銷售金額約222.35億元人民幣，按年跌26%；而相應的銷售面積約為77.4萬平方米，按年跌29.8%。於今年首11個月，系列公司累計合約物業銷售金額約2114億元人民幣，而相應的累計銷售面積約922.8萬平方米，分別按年跌21.8%及9.4%。此外，截至今年11月底，錄得已認購物業銷售約50.68億元人民幣，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。
　
*陸挺：明年內房指標下滑速度或放緩，料托市政策3至5月公布*
　
　　野村證券中國首席經濟學家陸挺預計，大多數中國內地房地產指標明年將持續錄得下跌，不過考慮到基數較低，下滑速度可能會放緩。陸挺解釋，內房下跌螺旋在未來2至3年不會真正出現穩定，預期中央會在「十五五」規劃加強政策力度解決房地產問題。由於當局需要時間制定新措施，而具體時間仍然存在很大不確定性。
　
　　陸挺補充，內房疲弱不完全因為需求不存在。除了擔心未能交付樓宇之外，內地樓價今年繼續下跌6%的因素，亦繼續影響居民入市的信心。不過陸挺對內房看法仍保持樂觀，城市化進程持續、改進居住環境等因素，將為內地帶來不少房地產需求。雖然內地官方近期對於出台政策托市的動作似乎有所遲疑，但預計相關政策將於明年3至5月期間公布，主要聚焦於財政政策。
　
*李偉傑：內房壞消息多暫宜觀望，惟中海外近12元可趁低吸*
　
　　天風國際李偉傑認為，內房板塊始終不見特別利好消息，有房企面對債務展期，能否獲債權人通過未知，情況較被動。內房現時估值雖然很便宜，但未至於值得大手買入，當然，預計剛召開的政治局會議有提出對內房扶持，但仍等待中央經濟工作會議會否對內房有更細緻著墨。不過，內房拯救行動其實已維持近一年，直到此刻大型房企仍能維持銷售金額規模，較小型房企的銷售活躍度今年卻持續慢慢下跌，大家較憂慮其可持續發展，恐在貨尾都已出售後，再沒新發展動力，所以就算很便宜，暫未適宜於現階段部署有債務問題的內房，之前也沒料到連有央企資金支持的萬科也受壓，故對內房要更審慎。
　
　　李偉傑續指，有國企背景的內房如中海外及潤地(01109)仍可考慮，但注碼也不宜太大。相信內房會繼續兩極化，大型的會愈做愈大，中小型可能也會有併合潮，當然要先解決債務問題；新樓銷售情況也會變得兩極化，大型的可維持銷售甚或有擴展機會，小型的會愈做愈縮。這種兩極化可能對中海外及潤地都有較正面幫助，但既然此刻有那麼多內房壞消息，資金風險取向未必太積極，其中中海外已跌穿13元，短期在整體內房氣氛偏弱下，不排除下試今年4月支撐位即挨近12元，若跌至該處兼再沒新的壞消息出現，可考慮趁低小注吸納。
　
　　雖然李偉傑認為有債務問題的內房未可吼，但他指內房久不久都會炒一炒，若內地再有既新又大的政策，到時內房應會炒一轉，惟看來現時時間未到，寧待有好消息出現才作部署，因港股本身到了年底亦陷入悶局，有債務問題的股份會跌得更深。反而若有個別內房債轉股成功，其可憧憬爆發力會較大，但暫未見大手資金流入，整體以橫行格局為主，暫宜觀望。
　
　　雅居樂今早曾再跌11.29%低見0.275元，惟半日倒升1.61%收報0.315元。其他內房股表現各異，萬科半日跌0.9%報3.31元，中海外跌0.79%報12.5元，潤地跌0.71%報27.9元，龍湖無升跌報9.3元，越秀地產(00123)升0.96%報4.19元，富力地產(02777)升3.23%報0.64元，融創中國(01918)升0.81%報1.25元，世茂(00813)跌0.49%報0.202元，綠城中國(03900)跌0.59%報8.36元，旭輝(00884)無升跌報0.178元，碧桂園(02007)無升跌報0.485元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社10日專訊》