按盤價 
摘要
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▷ 香港及內地商業房地產敞口佔銀行貸款組合16%-19%
▷ 預計2025年上半年香港CRE不良貸款率升至21%，中小企業達85%
高盛發表研究報告指出，展望2026年，預期香港銀行業整體經營勢頭將維持穩定，但商業房地產(CRE)仍將構成限制因素。由於信貸成本居高不下，加上該行預期交易收益將趨於正常化，穩健的存款增長和資本市場的改善將被抑制，因此該行預期資產收益率將持平或略有下降。香港和中國內地的商業房地產敞口佔該行覆蓋的銀行貸款組合的16%-19%。據分析顯示，壓力依然較高，預計到2025年上半年，不良貸款率將升至香港商業房地產總債務的21%，中小企業不良貸款率將達到85%。
該行續指，我們將自下而上的分析與銀行在金融危機期間的經驗相結合，預計該行覆蓋的銀行的不良貸款率將進一步上升6-17個百分點。據此，該行為中銀香港(02388)及東亞銀行(00023)分別計入47/67個基點的額外信用成本，同時考慮東亞銀行對民企CRE的風險敞口及中銀香港對國企內地CRE風險的增量撥備。
該行提及，該行分析顯示，CRE風險主要影響盈利而非資本或股息分配，這得益於穩健的撥備前營業利潤（PPOP）、充足的資本緩衝以及可控的派息比率，預期PPOP將保持韌性，預計香港銀行業淨息差壓力將有所緩和，主要由於預期美聯儲僅會再減息兩次，意味跌幅較2025年溫和。強勁的存款流入將為淨利息收入提供支持，因過剩流動資金可投資於證券或用於產生掉期收入。手續費收入在市場活動水平提升下預計將保持強勁。
該行指出，維持對中銀香港的「中性」評級，並將12個月目標價由38.3元上調至41.2元，認為中銀香港能夠充分利用香港強勁的存款增長，並將其轉化為淨利息收入增長，從而支撐其穩健的稅前利潤前景，將2025/26/27年度每股盈餘預期分別下調1%/0%/2%至3.59/3.80/4.29元，原因是信貸成本上升抵銷了存款增長預期提高和非淨利息收入增加帶來的淨利息收入增長。
該行予東亞銀行「沽售」評級，並指受香港商業房地產相關壓力影響，其信用成本持續高企；與同行相比，東亞銀行透過資產負債表擴張來支持淨利息收入的能力較弱，且其減少內地無擔保互聯網貸款風險敞口的舉措亦對淨利息收入帶來阻力，導致淨利息收入趨勢相對疲弱，上調目標價由11.8元至12.9元。
| 股票編號及名稱 | 新目標價 | 舊目標價 | 新評級 |
|---|---|---|---|
| 中銀香港(02388) | 41.2 | 38.3 | 中性 |
| 東亞(00023) | 12.9 | 11.8 | 沽售 |
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