上海特寫｜樓價縮水換量，上海3月二手樓成交量近一年高

　　受益於政策面的利好以及業主積極降價，上海二手樓市場回暖，3月成交量達到近一年新高。

　　上海中原地產數據顯示，今年3月上海二手住宅成交1.85萬套，環比增加170.22%，是2023年4月以來的高點。

上海浦東新區一家房地產仲介機構。在工作日的下午，雖然沒有太多客戶前來問詢，但是可以看到工作人員都在熱情地打電話、回覆消息。（林雯婕攝）

　　上海二手樓市場的復甦與房價調整密不可分。根據易居研究院對一線城市「老破小」類型的二手樓價格統計顯示，二手樓價格泡沫從2019年開始不斷「吹大」，到2021年一季度達歷史高點即58%，隨後該泡沫持續變小。尤其是2023年上半年二手樓掛牌量激增的階段，供求壓力倒逼價格泡沫持續縮小。到了今年一季度該泡沫僅為5%，意味著歷時三年時間，一線城市「老破小」二手樓價格泡沫基本消除，二手樓價格回歸健康狀態。

　　從具體數值來看，上海二手樓市場價格的歷史最高點是每平方米6.23萬元(人民幣．下同)，隨後受政策影響和市場自身調整，二手樓價格總體下行，到了2024年一季度，其價格為4.16萬元，較歷史最高點縮水了33%。而根據易居研究院的數據，3月上海二手住宅成交均價為3.99萬元，同比下跌1.5%，較2022年4月的高峰下降約三成。

　　在二手樓價下跌的背景下，一些急於出售的業主跟隨大市積極降價，也有一些業主轉售為租，期望等房價穩定再選擇出售。

*樓市優化政策效果顯現*

　　政策層面的利好也是推動二手樓市場成交量增長的重要因素。過去三個月，上海樓市政策採取了多次小幅度的優化。

機構數據顯示，3月上海二手住宅成交均價為3.99萬元，同比下跌1.5%，較2022年4月的高峰下降約三成。（資料圖片）

　　去年12月，上海宣布調整上海普通住房標準，並出台優化差別化住房信貸政策。這直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻，而且對「五個新城」等遠郊地區做了政策傾斜，促進職住平衡。

　　今年1月初，公積金個人住房貸款政策調整，特別是調整第二套改善型住房的認定，並降低首付比例。1月底，上海又取消部分限購，在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。降低買房門檻，被視為「農歷春節前的重磅利好」。

　　在隨後的2月份，受到春節長假影響，這些政策利好沒有直接反映在成交數據上，市場基本面維持原狀。因此，這些政策的滯後效應才在3月逐步顯現，市場迎來回暖。

*市場仍偏弱，「以價換量」將持續*

上海在過去三個月對樓市政策採取了多次小幅度的優化。（ 資料圖片）

　　不過，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從以往經驗來看，歷來3月是上半年樓市交易的相對高點，如果沒有其他因素干擾，比如再出利好政策等，那麼上半年的高點或就此確定。

　　從絕對量來看，3月二手樓成交並沒有達到2萬套的「陽春線」，說明市場是相當弱的。目前交易量是以業主願意降價換來的，短期這種預期暫時沒有改變，因此成交價格方面，預計還會繼續走低，所以4月交易量上儘管大概率上成交量是走低的，但在「以價換量」的基礎上，成交量有機會守在1.5萬套水平。

　　根據鏈家的帶看量數據，3月前7日上海鏈家門店的帶看量為7.8萬人次，其中很大部分會在當月成交；而在4月1日時，前7日帶看量增長至10.2萬人次，預計很大一部分會在4月轉化為實際購買量，為4月的交易表現奠定了基礎。

撰文：經濟通駐滬記者林雯婕

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