【特首鬥地主】美國加息外資流入進入港股 中資搶地影響地產股

　　政治及經濟從來關係密切，自港府出「辣招」後樓市經過短期調整後便有回升，更不斷破頂。政府7月1日起換屆後，新特首將換班子，同時美國加息步伐有所提升，將有提高按息的壓力。財經界專家評論於樓市旺盛之下，投資地產股是否好選擇，以及加息對房託基金(Reits)之影響。

麥格理報告建議投資租金收入有所增長以及有資產增值計劃(AEI)之企業，當中包括新地(00016) (Henry攝)

麥格理料今年樓價升5% 地產股揀新地新世界

　　麥格理3月初曾發表報告看好樓市，報告中引述中原地產研究部高級聯席董事黃良昇看法，他指未來一年至年半樓價將抽升兩成，解釋指美國息率上升以及聯繫匯率之關係，令資金繼續湧入香港；對於港人買樓負擔沉重，其認為樓市是由儲蓄所推動，並非收入，而日韓等地亦有類似情況。「辣招」方面，他相信經過數次冷卻樓市措施後，雖令樓市成交下跌，但「加辣」已逐漸失效。麥格理報告則預期今年樓價會升5%，建議投資租金收入有所增長以及有資產增值計劃(AEI)之企業，當中挑選了新地(00016)、新世界(00017)以及領展(00823)。

李惠嫻：外資流入港股多於樓市 地產用家主導

　　美國加息後，美元兌港元曾不斷升，一度突破7.77水平創9個月高位。麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊對《經濟通通訊社》表示，目前未見到未來會有資金流走之情況，因美國本月中宣布加息後，1個月及3個月香港銀行同業拆息(Hibor)沒有太大反應，而且銀行體系結餘仍然高漲，內地資金亦持續流入，因此未見有原因將會導致情況逆轉。

　　大華繼顯策略師李惠嫻對《經濟通通訊社》表示，雖然加息前港匯偏弱，但加息後卻見有資金流入，資金似乎流入股市多於樓市。目前樓市是由用家主導，投機買賣已近絕跡。她一早預期今年樓價將提升5%，大升大跌空間有限，雖然年初樓價已有一定升幅，但考慮到加息加快預期，因此維持原來預測。

中資搶地關注地產股土儲 高價投地恐傷毛利率

　　吳嘉俊推薦地產股多於Reits，因樓市相當旺盛，最近三個樓盤「收非」情況亦理想，此熱潮似乎會延續，預期每股資產淨值(NAV)折讓將會收窄。地產股當中較看好新地及新世界。新地勝在「(利好因素)咩都有」，包括豐厚土地儲備、溢價賣樓、旗下亦有商場以及貴價寫字樓，12個月目標價143.74元。新世界方面，尖沙咀新世界中心將會完成重建，他認為股價仍未反映有關因素，12個月目標價14.14元。

　　李惠嫻對地產股看法為中性偏淡，雖然新盤開價進取，但美國加快加息風險限制地產股上升動力，而且中資搶地恐令缺乏土地儲備的地產企業加入戰團，憂慮投地成本高會令日後毛利率收窄，若不投地則影響日後可持續發展，因此建議暫不宜沾手。

房託基金勿看太淡 地產股之外可吼A股ETF

　　李惠嫻指出，雖然加息對Reits是負面因素，但不宜對該板塊看得太淡。加息後債券息率上升，導致與股息率差距收窄，令Reits吸引度相對降低，因基金可選擇債券以作收息，供求方面不利該板塊。但香港Reits基本面其實不錯，寫字樓出租率高而且租金高，中資企業對甲級寫字樓需求亦大；零售業已見底下，店舖出租率及租金表現不錯，她更為看好。再加上Reits目前股息率不俗，例如置富(00778)股息率高達5.6%，可考慮買入長期持有作收息之用，宜作分注吸納。

　　對於未有足夠資產買樓之投資者，可否退而求其次投資地產股，經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照對《經濟通通訊社》表示，樓價已經升很多，而且港股較受息率影響，目前樓市表現並非正常，日後仍存在息口風險，不建議投資地產股。他建議應買A股ETF如南方A50(02822)及安碩A50(02823)等，因相信不會有太大政策風險，「慢牛」似乎會持續，而且內地股市較少受外圍影響，較適合廣大投資者。

表列地產股及房託基金每股資產淨值及股價折讓：

股份(編號)　　股價　麥格理預期最新　折讓　去年底實際　　折讓

　　　　　　　(元)　　NAV(元)@　　(%)　　NAV(元)　　　(%)

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地產股:

恒地(00012)　　46.90　　69.38　　32.4　　70.00*　33.0

新地(00016)　　114.80　180.89　　36.5　164.68　　30.3

新世界(00017)　　9.88　　18.82　　47.5　　18.47　　46.5

信置(00083)　　13.58　　20.86　　34.9　　20.12　　32.5

嘉華(00173)　　　4.94　　11.22　　56.0　　　8.16*　39.5

嘉里(00683)　　26.80　　66.81　　59.9　　57.34　　53.3

長實(01113)　　53.00　　　　--　　　　--　　　69.07*　23.3

房託基金:

越秀房託(00405)　4.57　　　5.18　11.8　　4.63　　　1.3

置富(00778)　　　8.75　　　7.43　(17.8)　12.90　　32.2

領展(00823)　　52.80　　59.70　　11.6　　58.20#　　9.3

冠君(02778)　　　4.62　　　8.08　　42.8　　　8.72　　47.0

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表列有關股份於美國加息後股價表現：

股份(編號)　　　　　　股價　　　　自去年12月14日　　自今年3月15日

　　　　　　　　　　　(元)　　　加息以來表現(%)　　加息以來表現(%)

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地產股:

恒地　　(00012)　　　46.90　　　　+11.9　　　　　+　3.0

新地　　(00016)　　　114.80　　　　+13.7　　　　　+　2.5　

新世界　(00017)　　　　9.88　　　　+17.1　　　　　+　1.1

信置　　(00083)　　　13.58　　　　+15.0　　　　　+　4.1

嘉華　　(00173)　　　　4.94　　　　+31.4　　　　　+　1.9

嘉里建設(00683)　　　26.80　　　　+22.4　　　　　+　4.5　

長實　　(01113)　　　53.00　　　　+　2.9　　　　　+　2.7

房託基金:

越秀房託(00405)　　　　4.57　　　　+　8.3　　　　　+　1.6

置富　　(00778)　　　　8.75　　　　+　1.7　　　　　+　1.9

領展　　(00823)　　　52.80　　　　+　0.6　　　　　+　3.6

冠君　　(02778)　　　　4.62　　　　+　5.7　　　　　+　1.1

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恒指　　　　　　　　24501點　　　+　9.1　　　　　+　3.0

國指　　　　　　　　10583點　　　+　9.0　　　　　+　3.0

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@資料源自麥格理3月初研究報告

*2016年6月底數據

#2016年9月底數據

註:每股資產淨值(NAV)折讓及股價截至昨日(20日)收市

撰文: 周湛權

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