【FOCUS】息魔來臨＋北水撤出 港人無忘「現金為王」

　　自2015年底至今，面對聯儲連續7次加息卻次次按兵不動的本港銀行，突然一夜之間齊齊宣布上調新造樓按香港銀行同業拆息（H）封頂息率0.1至0.2厘。儘管加息幅度小至可忽略不計，但三大發鈔行加上花旗、東亞、恒生等同步出招，顯示息魔已正式駕臨香江。

　　隨著港銀9月大概率跟隨聯儲正式上調最優惠利率（P），加上北水上周錄得互聯互通史上第三高的淨流出規模，會否觸發樓市負回報和大型股持續拋售潮，資金自由進出的香港都須未雨綢繆，港人無忘「現金為王」金句。

多次按兵不動的本港銀行突齊齊宣布上調新造樓按息率，顯示息魔已正式駕臨香江 (Henry攝)

樓按年期愈長 月供增幅愈大

　　大行花旗周二（7日）率先宣布將H按封頂息率、P按息率分別由「P－3%」、「P－3.1%」調整為「P－2.9%」、「P－3%」，相當於H按、P按實際利率各上調0.1厘。

　　昨晚（8日），永隆、建行亞洲分別宣布跟隨上調H按封頂息率0.2厘、0.1厘；按揭龍頭中銀(02388)連同匯豐、渣打(02888)三大發鈔行稍後亦宣布加入戰團，不約而同分別上調H按、P按實際利率0.2厘、0.1厘；並帶動恒生(00011)、東亞(00023)響應。

　　中原按揭公司以按息加幅0.2厘測算，假設還款期25年，每100萬元貸款的月還款金額將微增99元。不過，還款年期愈長，未來每月供款增幅愈大。金管局最新數據顯示，新造按揭平均貸款合約期已由5月的318個月升至6月的320個月。

　　如以明年上半年前港銀跟隨聯儲正式加息4次累計1厘計，每100萬元貸款，20年期、30年期的每月供款較現時增幅將分別達9.6%、13.9%。

連月淨賣出 藍籌股首當其衝

　　此外，樓接實際利率普遍走向2.35厘且未來易升難跌，理論上亦令「買樓收租」吸引力下降。據差估署統計，6月細單位回報率錄2.6厘，超級豪宅回報率更跌穿2厘報1.9厘。

　　供應嚴重短缺之下，港樓投機資金會否退潮或許言之尚早，但北水對港股青睞降溫卻已成事實。據彭博統計，北水4至6月連續三個月淨賣出242億元港股，為2014年滬港通開通至今首見。雖然7月轉為19億元淨買入，但上周再錄淨賣出75億，創歷史第三高單周水平。

　　值得一提的是，截至周二，北水對恒指成分股的總持股金額已降至去年底以來最低。今年以來，平安(02318)遭淨減持近81億元，騰訊(00700)則近64億元，建行(00939)、瑞聲(02018)亦逾35億元。

　　就流動性和變現能力而言，龍頭港股顯然勝過樓市，北水流向，上海樓市市價掛牌3個月乏人問津，舖王鄧成波家族、大鴻輝興業、「玩具鄭」鄭躬洪自上月起大手放售總值逾百億元物業等種種跡象恐皆指向－－Money is King。

撰文：俞瑾

【香港好去處】2025去邊最好玩？etnet為你提供全港最齊盛事活動，所有資訊盡在掌握！► 即睇