【FOCUS】央媽雙箭齊發救市　內房寒意恐遠未退

　　Don’t fight the PBOC……自人行行長易綱月初借香港金融峰會放言，「相信房地產市場將軟著陸」，上證地產指數已由當天低位急彈近兩成。背後神力，當屬央媽主導下的信貸融資、債券融資「雙箭齊發」，撐房企、救樓市。

　　不過，地產股枯木逢春之際，行業寒意恐遠未消退，指標包括實質居民槓桿率連續7季下降，以及至少15城二手房掛牌量超過10萬套。

允貸款展期，「三條紅線」現拐點

　　國人的財富蓄水池、暴富通行證－－房地產，救還是不救，終現逾兩年來最明確信號。人行、銀保監周末印發主題為「金融支持房地產市場平穩健康發展」的通知，包括六大類共16條措施。

　　此份文件可謂2020年「三條紅線」壓頂以來最重大政策拐點，理由首推明確允許房企未來半年內到期的開發貸款、信託貸款等「多展期一年」。除了存量貸款融資，債券、信託融資渠道亦亮綠燈，包括鼓勵債券按期兌付有困難的，協商合理展期、置換；鼓勵信託等資管產品，支持房企項目併購、商業養老地產、租賃房建設等。

　　為力挺「保交樓」，央媽明確支持開發性政策性銀行提供專項借款，鼓勵金融機構提供配套融資支持；新提法是，對新發放配套融資形成不良的，相關機構和人員「已盡職的，可予免責。」

強調「救項目」，需求端刺激仍弱

　　「吞金獸」恒大的重組方案一再難產，最終如何拆彈，文件似有線索－－鼓勵商業銀行穩妥有序開展「房地產項目」併購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼併收購「受困房地產企業項目」－－總體思路仍是救項目、不救企業。

　　至於備受關注的刺激需求端，文件就指，鼓勵金融機構在城市政策下限基礎上，就個人住房貸款「合理確定」具體首付比例和利率水平；鼓勵受疫情等因素影響的個人住房貸款延期還本付息，不影響個人徵信。

　　面對內地多個城市首套房首付比例早已降至兩成，房貸主流利率低至4.1%的歷史低位，部分甚至低見3.95%，上述表述可謂聊勝於無，相比2015年-2018年浩浩蕩蕩的「棚改貨幣化」大潮(政府出手加快棚戶區改造，並以現金支付拆遷款，刺激樓市需求)，更如細石激起漣漪。

二手掛牌激增，樓價下行壓力不小

　　 
　　鑑於此，儘管地產股連續第二個交易日暴力拉升，內房企業重獲融資環境回春，但行業寒意的根源－－需求若難見解凍，喘息續命之後恐仍面臨生死劫。

　　何解？看看國家金融與發展實驗室數據，截至三季度末，內地居民貸款增速降至7.2%，為本世紀以來最低；槓桿率錄連降7個季度至46.9%(扣除經營性貸款)。

　　再看看主要城市令人觸目驚心的二手房掛牌量，截至11月首周，超過10萬套的主流城市至少有15個，包括北京、杭州、廣州、西安、合肥等，而成都、南京兩大城市更高達逾18萬套、近15萬套，深圳亦突破4萬套。換言之，勇於增加負債者愈來愈少，欲甩貨套現者卻愈來愈多，以簡單供求理論看，樓價繼續下行壓力不小。

　　那麼，「房地產市場將軟著陸」如何實現？繼頭兩支箭－－「信貸融資支持工具」、「債券融資支持工具」後，第三支「股權融資支持工具」會否在下月中央經濟工作會議前後祭出？拭目以待。

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