低價購優質資產 融創榮登房企探花
12/12/2019
內房11月銷售數據普遍理想，其中融創中國（01918）成功躋身三甲位置，加上剛公布以低價收購同業雲南城投優質資產，進一步擴大集團版圖，在國策環境有利下，值得跟進。
雖說內地經濟增長放緩，但內地居民對磚頭的熾熱程度依然不減，上周末公布的11月房地產銷售表現理想。野村指出，內地11月合同銷售按年上升24%，累計首11月則升18%，發展商平均能夠完成95%的全年銷售目標。
根據易居中國旗下克而瑞的統計顯示，今年頭11個月，融創中國銷售房地產權益金額，達到 3,454億元（人民幣．下同）（見表一）。而按操盤金額計算，期內融創銷售5,004億元。融創於兩個排名統計中，都不約而同把萬科逼出三甲，首次躋身探花之位。
目前，融創與5,500億元的全年銷售目標，只有不足一成的距離（見表二），相信有力於餘下的12月完成目標。環顧其他同業，銷售表現同樣理想，部分更已提早完成全年銷售目標。
國策放鬆銷售造好
事實上，近期國策有放寬跡象，雖然仍嚴行「住房不炒」，但卻「因城施策」，部分城市已陸續鬆綁，例如深圳放寬「豪宅稅」，佛山放寬人才購房條件等。
此外，人行上月調低貸款市場報價利率（LPR），將1年和5年期LPR分別下調5點子，至4.15厘及4.8厘。其中，5年期LPR是報價機制改革以來首次下調。政策偏向寬鬆，有利房企完成今年銷售目標，甚至將明年的銷售目標定得更進取。
收購雲南城投項目
除大環境外，融創本身亦有利好消息，上月底宣布，以153億元代價，收購雲南城投持有的環球世紀和時代環球51%股權。現時收購公司主要位於成都、武漢、昆明等城市營運，共有18個項目。
多家券商都看好是次收購，建銀國際指出，收購為融創帶來2,500億元的總可售貨值，相當於集團原先可售貨值的23%，並預期當中能夠產生470億元利潤。
中金公司則認為，收購代價對應物業組合NAV則存在約30%的折讓，若考慮目標公司少數股東向融創超額分配的35億元利潤後，折讓幅度擴至近50%，反映收購成本甚低。該行又指出，融創今年中起放緩拿地，同時加促銷售，連同今次交易，集團淨負債率將進一步降低。中金又預計，融創明年的銷售額，將按年上升約20%，核心淨利潤將增加25%至351億元。
內房一向最大的不確定性為國策，不過以目前的經濟環境，中央料不會重手打壓，變相令房企有一段平穩日子過。融創明年的預測市盈率僅5倍，甚為抵買。走勢上，其股價近日衝穿近半年於40港元左右的三頂阻力，勢頭正好值得跟進，建議於40.1港元買入，並作長持有。
權益金額更反映實際
內地房地產銷售，可分別用操盤金額及權益金額計算。操盤金額以企業操盤為口徑，即使項目涉及多家房企，但該項目業績只歸入操盤企業。
至於權益金額，則以企業股權佔比為口徑，若某項目為多家房企合作，其業績就按照股權佔比計入相應企業，因此更為反映公司的資金實力。
轉載自《iMONEY智富雜誌》
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