《洞析樓市－魏東》2026年房地產市場展望

　　2025年已近歲暮，如果回顧這一年中國房地產市場的發展，可以總結為是調整周期中繼續築底的一年。而對於更加依賴於宏觀經濟發展的商業地產市場而言，2025年的市場面臨的是需求疲軟，租金下滑等諸多挑戰。作為「十五五規劃」的開局之年，2026年大中華區商業地產的發展受到包括宏觀經濟、產業布局、市場供給與消費迭代等多重因素的影響。面對即將到來的2026年，戴德梁行對商業地產市場的各個板塊進行了預測，希望借此能夠幫助投資者做出正確決策。

　　從宏觀趨勢的角度，我們認為以下三個方面是2026年影響商業地產發展的主要因素：提振消費：擴大內需、提振消費將成為2026年拉動經濟發展的重中之重，發展重點則從供給側轉向需求端。從「投資於物」向「投資於人」的轉變將使居民在教育、社保、就業、衛生健康、保障住房等方面提升安全感，從而提升消費意願。

　　新質生產力及現代化產業體系建設：新能源汽車、生物制藥等行業的亮眼表現讓規劃引領、資本跟進、技術突破最後形成規模化的擴張成為中國產業發展並實現突破的有效路徑。2026年中國將聚焦技術轉化形成增量市場，這有望催生一批新的企業，既有企業也有望實現規模擴張。

　　房地產高質量發展：從「有房住」到「住得好」的轉變讓房地產在國民經濟發展中扮演的角色產生了根本性變化。預計整體市場價格在未來兩年有望企穩，從而成為推動溫和通貨再膨脹的前奏。市場增量將繼續聚焦保障性住房建設、租賃市場培育和城市更新工程。

　　2026年的熱點話題和另類資產主要包括：資產管理成為價值引擎：隨著中國商業地產市場競爭愈發激烈，資產管理的重要性日益凸顯。供應集中放量推升了空置率，導致租金疲軟。展望未來，資產管理已不再是單純的維護工作，而是項目實現差異化的核心手段。資產管理涉及運營效率提升、ESG改造和租戶組合優化等多方面，可顯著提升淨營業收入（NOI）、吸引機構資本，以及保持資產價值。

　　綠色轉型，非此即退：踐行綠色低碳可持續發展對中國房地產行業具有重要意義。隨著投資者和租戶對企業ESG表現的關注，綠色認證建築的資產價值和吸引力顯著提升。將可持續發展理念貫穿於項目的全生命周期，從節能設計到既有資產改造，能夠有效降低風險、讓資產在長期持有中保持價值韌性，並在快速發展的市場中保持競爭優勢。

　　AI驅動的基礎設施浪潮：中國數據中心在人工智能、雲計算及數字基礎設施需求的推動下，正經歷快速發展。我國深入實施「東數西算」工程，把東部地區經濟活動產生的大量數據和需求放在算力資源豐富的西部地區來計算和處理，在西部地區加速布局智算中心、綠色算力中心等數據中心。展望未來，‌5G、物聯網、大數據和人工智能的持續發展將推動國內外企業加速數字化轉型，使數據中心成為具備顯著增長潛力的資產類別。

*在寫字樓市場*

　　AI驅動的基礎設施浪潮：中國數據中心在人工智能、雲計算及數字基礎設施需求的推動下，正經歷快速發展。我國深入實施「東數西算」工程，把東部地區經濟活動產生的大量數據和需求放在算力資源豐富的西部地區來計算和處理，在西部地區加速布局智算中心、綠色算力中心等數據中心。展望未來，‌5G、物聯網、大數據和人工智能的持續發展將推動國內外企業加速數字化轉型，使數據中心成為具備顯著增長潛力的資產類別。

　　自用型買家構築市場韌性：自用型買家仍將是大中華區寫字樓資本市場的重要支撐力量，推動市場需求。高成長性國內企業，特別是高科技和金融領域的企業，積極購置自用空間。這一模式不僅賦予企業資本支出的掌控力，也建立了穩定的總部形象。在核心城市市場中，自用型買家的投資交易額佔比提升，突顯其在租賃市場和資本市場的重要作用。

　　配套設施是提升辦公空間競爭力的關鍵：在競爭激烈的大中華區寫字樓市場中，配套設施供應已成為並將繼續作為業主的核心差異化優勢。租戶出於吸引和留住人才的需求，偏好優先考慮員工體驗的樓宇。未來，業主必須戰略性地投資於高端設施，如健康設施、協作空間、高品質餐飲和先進的智能樓宇技術。業主將樓宇升級為配套設施豐富的生態系統，對於提振租金預期、提高出租率以及增強長期租戶粘性至關重要。

*在零售物業市場*

　　國產品牌崛起：足夠大足夠卷的消費土壤讓中國逐漸成為全球零售的創新源頭。中國零售品牌正經歷從野蠻生長到精耕細作的新周期，　品牌也從「規模擴張」轉向「價值創造」，並在全球消費品牌價值鏈中釋放更強影響力。

　　體驗感與情感共鳴：新世代消費重心正在從物質滿足轉向情緒價值獲取。對身份認同的追求將推動小眾品牌、國潮設計與定制化服務的快速崛起。消費場景的碎片化與圈層化讓新生代不再局限於單一購物目的，而將消費嵌入娛樂、社交與自我提升的多元情境之中。智能技術賦能零售：消費場景的邊界正在被智能技術的廣泛應用而不斷重塑。零售企業正從單一渠道運營轉向全域融合策略。從智能導購、虛擬體驗到供應鏈優化、動態定價，智能技術將與零售業深度融合，重構零售運營邏輯，推動行業發展。

*在工業物流市場*

　　供應鏈協同進一步整合：物流與製造設施整合將持續強化大中華區供應鏈韌性及競爭力，此戰略協同定位與國家工業效率提升方向高度契合。通過在製造中心周邊配置倉儲及增值加工環節，企業可有效降低運輸與倉儲成本（准時生產），實現成本優化。該協同模式將推動形成智能化、自動化產業集群，提供高效響應與全鏈路可視化能力，進而鞏固中國在全球製造業的領先地位。

　　智能自動化系統提升物流效率：大中華區物流地產引入前沿技術對成本管控與全球競爭力維系具有關鍵意義。在勞動力成本持續攀升及電商交付時效要求激增的雙重壓力下，業主將持續加大投入，部署包含機器人技術與自主移動機器人（AMRs）在內的智能自動化系統，以實現設施吞吐能力與運營效率的最大化提升。

　　工廠空間搬遷創造投資機遇：「中國+1」戰略雖推動部分低價值生產外移，但將繼續為優質工廠空間提供買入機會。搬遷釋放出位置優越、基礎設施卓越且供應鏈成熟的工業資產－－此類資產在其它地區難以復制。當前國內製造龍頭與跨國企業正加速吸納這些優質資產，同步推進運營升級以聚焦高端高價值製造領域（如新能源汽車）。此資產流轉機制使投資者能夠並持續能夠收購面向未來的設施，從而強化大中華區作為全球高技術製造核心樞紐的戰略地位。

*在大宗交易市場*

　　投資交易保持穩定：大中華區的商業地產總交易額在2025年前三季度同比保持相對穩定，總計人民幣2,686億元。投資活動在中國二線和三線城市顯著改善，部分來自於大型資產包的收購。展望2026年，預計中國大陸和香港的投資交易活動將有所改善，這得益於利率下降、業主自用需求增加以及C-REITs開放涵蓋更多商業地產領域。

　　境內買家主導市場：中國大陸市場的境外投資佔比在2025年前三季度降至歷史低位，市場主要由境內資本所主導，尤其是保險公司、銀行和自用買家。相反，受過去一年其他海外市場利率寬松政策的影響，外資在中國大陸的商業地產投資活動較為低迷。這一趨勢預計在短期內將持續。

　　REIT 市場將持續增長：中國REIT市場將持續增長，並進一步融入中國整體經濟戰略中。這一市場不僅為基礎設施及商業不動產行業去槓桿提供了關鍵機制，推動城市的可持續發展，更向公眾提供受到監管的透明渠道，助力投資高質量的基礎設施和商業不動產資產。隨著近期國家發展改革委和證監會同時對外發布消息，擬進一步擴大C-REITs試點資產范圍到寫字樓和酒店領域。

總結：

　　作為「十五五」規劃的開局之年，2026年整體經濟發展仍將以穩健作為主基調。十二月份召開的中央政治局經濟工作會議提出的「跨周期調節」也預示著2026年政府除了要解決當前問題之外，將同時聚焦經濟的更長遠發展。鑒於此，2026年仍將是中國經濟的調整之年，擴大內心提振消費是中國身處復雜國際環境中提振經濟增長的主要抓手，立足長遠考量前提下建立統一大市場及現代化產業體系的大幕也將在2026年徐徐展開。

　　雖然整體市場依然面臨挑戰，但我們仍能從中發現發展機遇。首先，公募REITs的擴容將有望提振寫字樓及酒店物業的成交活力，同時推動行業精細化發展；第二，國有資產證券化將在2026年為地方政府進一步打開融資途徑，進一步降低地方政府對於土地財政的依賴；第三，新興支柱性產業如新能源、新材料、航空航天及低空經濟將迎來政策和資本紅利，值得租賃行業重點關注；最後，資產管理在商業地產調整周期中成為提升資產價值的制勝之道。這些發展機遇將有望支撐2026年中國的房地產市場熬過寒冬，並在2027年迎來市場的反彈。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》

*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。