《投資心得－潘鐵珊》保利置業藉優質土儲與強勁銷售力，將迎盈利估值雙修復

　　保利置業(00119)公布截至2025年9月30日止9個月主要未經審核合併財務數據，公司純利6331.1萬元（人民幣．下同），按年升2.08倍；營業收入227.59億元，按年升82.12%。

*廣州豪宅首日銷售破百億，最高單價每平方米30萬*

　　此外，集團上周五（7日）開盤銷售位於廣州市天河區的豪宅保利玥璽灣，成為廣州歷史上首個開盤破百億人幣的豪宅項目。報道指，玥璽灣開盤當天實現銷售業績達106億元，位列2025年中國房地產項目銷售金額前五，更是2025年全國唯一「開盤當日破百億」的現象級項目。據當天數據，項目累計成交236套，成交均價每平方米約17萬元，最高單價每平方米30萬元。

　　在宏觀環境與房地產市場持續築底之際，展現出「規模守成、財務優化、產品升維」三大鮮明特徵。集團去年全年合約銷售金額542億元，按年微增1%，於克而瑞榜單中位列第17位，是榜首20房企中僅有的兩家實現正增長上市企業之一。

*「三條紅線」全面改善，為拿地預留充足槓桿空間*

　　在利潤端，雖然結轉收入402億元按年下降約2%，且股東應佔溢利僅1.83億元，較上年大幅回落87%，但這主要是行業價格承壓及集團主動計提7.1億元減值撥備所致。值得肯定的是，集團經營性現金流保持強勁，68億元的淨流入推動有息負債減少34億元，淨負債率進一步降至76.9%，剔除預收帳款的資產負債率亦下探至70.4%，「三條紅線」全面改善，為未來逆周期拿地預留充足槓桿空間。

　　與此同時，充裕的現金儲備成為最大亮點：期末現金餘額346.7億元，現金短債比達1.77倍，配合101%的銷售回款率，使集團在市場信心尚未完全恢復之際仍能維持高度財務彈性。投資布局方面，集團延續「精準擇城」策略，2024年僅新增六幅土地，全數位於上海、深圳、廣州、杭州、濟南等一二線高流速城市，新增土儲建面約96萬平方米，平均樓面價格控制在合理水平，為後續利潤修復奠定基礎。

*發行不超過70億元公司債券，壓降平均融資成本*

　　產品維度方面，保利置業抓住「好房子」政策窗口，升級「致美家族」產品系，2025上半年累計斬獲25項國際設計大獎，香港澐璟、杭州桂月雲翠、上海印象青城等多個單盤銷售突破10億元，長三角及大灣區貢獻銷售佔比達73%，品牌溢價能力開始顯現。展望2025年，集團明確提出「以現金流為王、以產品力突圍」，在維持500億銷售平台的同時，加速資產盤活與債務置換，計劃發行不超過70億元公司債券，進一步壓降平均融資成本至3.4%以下；若政策端持續釋放舊改、收儲及信貸支持，保利置業有望憑藉優質土儲與央企背書，率先迎來盈利與估值的雙重修復。可考慮於現價買入，上望2.50港元，跌穿1.90港元止蝕。《香港股票分析師協會副主席　潘鐵珊》（筆者沒有持有相關股份，客戶持有相關股份）（本欄逢周四刊出）
　
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