《談國論企－黎偉成》商品住宅4月份續收窄銷售跌幅佳兆

　　中國的新建商品住宅房的銷售面積和金額於2026年1-4月份仍保持下跌態勢，惟跌幅不斷收窄，和遠低於開發投資額度、新開工和竣工面積的下跌幅度，加上待售商品房的升幅放緩，減「增量」和「去庫存」使市場供求有望漸趨平衡，乃良性調整。

*住宅開發的新開工面積及竣工面積均大跌*

　　來自國家統計局所發布數據顯示，商品住宅房的供求關係出現多時漸趨平衡之態，特別是（一）「需求」層面，新建商品房銷售的減少幅度和速度皆見緩和下來，包括(1)所涉銷售面積於2026年1-4月份累計2.0863億平方米，同比減少12.2%（見表），相對於1-3月份累計1.6億平方米所減13.1%少減0.9個百分點，而1-2月份下跌15.0%，逐步邁向2025年1-12月份即全年累計7.3299億平方米所減的9.2%。

　　和銷售額於2026年1-4月份累計2萬億元同比減少15.7%，亦較1-3月份累計1.4921萬億元所減18.5%和1-2月份7163億元的21.8%跌幅，持續收窄。此數於2025年全年累計7.3335萬億元同比減少13.4%。

　　即使以銷售為主的「需求」層面，所涉面積和額額的跌幅於2026年1-4月，相對於2025年底有擴大之態，表面看似有所「惡化」，實際情況並不差，乃因「供應」層面的多個環節項目的下跌幅度，遠較銷售的減幅為大，也就在相當程度顯示商品住宅房市的調整乃處於相對正面和良性的軌道。

　　供應方面的重點（二）全國商品住宅房的「開發投資」於2026年1-4月份累計1.8464萬億元同比減少13.1%，比1-3月份累計1.3531萬億元的11%和1-2月份7382億元的跌幅10.7%要多皆多減，此乃於2025年1-12月份累計達6.3514萬億元同比減少16.3%，預示著商品住宅房供應於未來兩三年會持續減少，有助縮窄多時盲目投資所造成的供過於求關係，市場有望穩步平衡。但千萬不要冀望有特快車達標。

　　正因新開發投資持續大幅減少，故（三）施工等多個方面的跌幅，亦遠大於新建商品房銷售金額下降幅度，意味供應與需求的間隙逐步收窄，確實朝著理想的方向調整：(1)「新開工面積」亦同步大幅回落，於2026年的1-4月份累計1億平方米同比大幅下跌23.6%，使(2)施工總面積1.8464億平方米同比減13.1%，皆屬持續快迅的減少，充分顯示房地產開發商過去的盲目或過大投資情況不復返。

　　此使「庫存」層面，亦見改善（四）住宅的「竣工面積」期內亦相應大幅減少：於2026年1-4月份累計8473萬平方米，同比增加25.8%，相對於開發投資與相關施工持續大幅減少，使「待售面積」4.2139億平方米，則同比僅增加1.0%，更可見持續「去庫存」。凡此，皆屬相當良性的發展態勢。

*待售面積僅輕微增加有利供求進一步調節*

　　最惹人注目的，是具預示性的（五）房地產開發企業的「到位資金」，於2026年1-4月份累計達2.6697萬億元，同比減少18.4%，比2025年1-12月份累計9.3117萬億元同比所減13.4%多減，同樣意味新開發的力量持續減弱，其中：(1)個人按揭貸款於1-4月份達3087億元同比減少31.7%；(2)定金及預收款期內為7975億元同比減少17.6%，此二數顯置業者的買樓態度十分審慎，可預期也。和(3)房地產開發商的自籌資金為9838萬元，同比減少10.5%，比2025年全年所減的12.2%有所收窄。(4)房地產開發企業的到位資金中的「國內貸款」累計4199億元同比減少25.9%。

　　但國家統計局未有再披露「房地產開發景氣指數」（國房指數），實在可惜。

*中央今年要著力穩定住宅房地產市場*

　　再看中央政策。中央經濟工作會議於2026年12月11日發布議決的「2026年經濟工作」，八大要「堅持」任務中的第八個「堅持」指出要「守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險」，所涉的重點有：對房地產市場「著力穩定」，做法有要「控增量」、「去庫存」和「優供給」，引人注目的更是「深化住房公積金制度改革」，讓「住房公積金」加大投資於自置自用物業比例，是為增加市場剛性需求的有效做法。「有序推動『好房子』建設」，亦為吸引用家的必不可少的基本因素。《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
 

　
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